高中信息技术粤教版选修5 人工智能初步2.1 知识导学案

这是一份高中信息技术粤教版选修5 人工智能初步2.1 知识导学案，共136页。学案主要包含了空水专业的岗位职责，综合维修专业等内容，欢迎下载使用。
技工2人
高级技工3人
技工4人
高级技工6人
高级技工4人
技工1人
高级技工2人
技工4人
技工2人
高级技工2人
给排水主管
1人
空调主管
1人
强电主管
1人
弱电主管
1人
综合维修工程师1人
空水工程师1人
电气工程师1人
资料员1人
总工程师1人
1.1 架构图
总人数：39人
物业管理工程部的主要职责
工程部负责：
对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养
日常运行管理
对业主、租户开展有偿服务
对装修工程进行监督管理
对物业设施提出完善、整改方案
具体包括以下内容：
在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。
负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。
负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。
加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。
根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。
制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。
根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。
有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。
紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。
推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。
以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，以提高环保和成本控制的效益。
负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。
负责组织物业各种设备的备件确定、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。
经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及应用维修新技术，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。
检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理公司所定的规章和安全标准施工。
解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，处理物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。
制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。
外判维修保养
把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：
制冷机组
电/扶梯
空调自控机组
电话交换主机
消防报警系统
保安技防系统
水处理系统
电脑系统
1.3 工程各班组职责范围
1.3.1 强电专业职责范围
负责整个电气系统的运行和资料管理。
负责发电机的运行管理。
负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。
负责空调、冷冻设备动力电源供给。
负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。
负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。
负责物业临时供电的安排和计划。
对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。
负责燃油的储存和发放。
配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。
详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。
负责物业内电/扶梯的运行管理。
负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。
1.3.2 弱电专业职责范围
负责物业的门磁，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备， 楼宇自动管理设备，电视设备，综合布线，信号增强等系统的运行管理。
负责所有以上设备的维护保养和运行记录。
详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。
配合物业管理部，负责向业主、租户提供有偿服务。
熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。
熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。
严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。
监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提出建设性意见。
做好电器设备及弱电房的消防工作和卫生工作。
实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。
定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。
每周、每月总结运行、故障、记录。
积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。
1.3.3 空调班组职责范围
熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。
制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结上报。
做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。
做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶到现场，处理事故。
班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。
做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的校正。
做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。
做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。
1.3.4 给排水班组职责范围
负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。
熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。
做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上上报总工程师。
做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。
积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告总工程师，同时提出个人建议或解决措施。
做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。
负责燃气系统、设备的维修保养。
认真贯彻执行总工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。
积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。
积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。
1.3.5 综合维修职责范围
负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。
负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.
负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。
负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。
负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。
负责各种机器设备的维修保养。
建立组织机构的原则
建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是：
在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。
精兵简政的原则。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏，专业主管必须坚持在第一线工作。
设备管理、技术和经济三位一体的原则。
职责职权对应分明的原则。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。
保持最佳管理幅度的原则，通常以4-8人为佳。
信息反馈和调控的原则。
按各个物业各自的特点、专业人员的技术水平设计组织体制。
工程部组织机构的设计
物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则。
各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应。
在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。
处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。
组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。
工程部组织机构的设置方式
工程部组织机构按专业系统设置，工程部在总工程师统一领导下，下设若干个专业作业级，如下图所示。
第二章 岗位职责
总工程师的岗位职责
直接上级：总经理
直接下属：各专业工程师、文员
岗位职责：
贯彻总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。
主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。
全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。
安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。
审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。
参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。
深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。
负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。
培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。
组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。
根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。
负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。
确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。
为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。
素质要求：
基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。
自然条件：30岁以上，身体健康。
文化程度：工程技术专业大本以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称。
外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。
工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。
特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。
工程部文员的岗位职责
直接上级：总工程师
直接下属：无
岗位职责：
在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作及接待来访客人。
帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。
提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。
填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理室。
负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。
负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。
负责现金报销和支票的办理。
接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。
参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。
负责技术档案的整理存档。
素质要求：
基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。
文化程度：中专文秘专业以上学历。
外语水平：英语初级以上水平，具备笔译、口译和文件起草能力。
工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理。能熟练使用常用办公软件、自动化软件，中文录入速率100字/分以上，错误率1%以下。
特殊要求：具备较强的文字处理能力，能编译起草会议纪要等文件。
值班调度的岗位职责
直接上级：总工程师
直接下属：工程部所有值班人员
岗位职责：
负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。
完成上一个班次尚未完成的事宜。
监督检查工程部各岗位的值班情况。
检查并掌握大厦各系统设备的运行状况，发现异常或故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。
做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成维修单的登记、编号、分配和完成报的记录工作。
掌握每天维修工作进程，保证物业各部门的维修需要。重要问题及时报告总工程师并提出解决办法。
完成总工程师分配的其他任务。
素质要求：
基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。
自然条件：身体健康，30岁以上。
文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训。
外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。
工作经验：5年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店中担任值班调度3年以上，对工程部各个环节全面了解，有效强的动手能力。
电气专业组岗位职责
全面负责大厦变配电站的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养，负责照明设备的维修和保养。
电气工程师
直接上级：总工程师
直接下属：强电主管、弱电主管
岗位职责：
确保变电设备系统、电梯的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电梯供应是电气工程师的首要职责。
检查供电、电梯系统的运行状况，审阅运行记录，发现异常立即处理。
按照维修保养制度的规定，提出对变配电室、电梯设备系统维护保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。
熟悉掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员有发生安全事故，保证配电室的干净整洁。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
培训下属，督导检查下属工作。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
做好与供电局等外协单位的协作关系。
制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统更节省能源和降低能耗。
组织电梯设备的年检及外判维修保养工作。
提交每周/每月电气系统运行报告，编写停电的特别通告。
协助总工程师进行工作：
计算年度开支预算
重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核
监管承判商在物业内进行之工程，确保其安装水平合乎工程部标准
工程结束后的验收
素质要求：
基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和工作风，为人正直，善于协调人际关系。
自然条件：身体健康，年龄30岁以上。
文化程度：具有大专以上或同等学历。
工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，8年以上变电设备系统管理运行的工作经验。
特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。
强电主管
直接上级：电气工程师
直接下属：强电运行技工、维修技工
岗位职责：
协助工程师做好变配电室和强电、电梯设备、消防系统和各弱电系统的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保强电设备系统的正常运行，各弱电系统操作正常。
协助工程师搞好物业强电、电梯设备、照明系统的动作和维护。处理一般运行、维修故障及小型改造工作。
认真执行巡视检查制度和维修保养制度的规定，督促检查各班次巡视记录和用电量统计记录，发现异常，及时报告。作好强电设备、照明系统和弱电消防系统的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业强电设备、照明系统始终处于良好的运行状况。
按照维修保养制度的规定，协助工程师做好对变电设备系统及强电、弱电、电梯设备、消防系统的维修保养计划及其实施，使变电室设备始终处于良好的运行状况。
及时向工程师提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。
做好班组人员考勤，按时上报。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
管理使用好所属班组的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
素质要求：
基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的工作精神。
自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。
文化程度：具有中等技术专业或同等学历。
工作经验：具有5年以上物业维修管理工作经验，4年以上变电设备系统管理运行的工作经历。
特殊要求：特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，高级技术等级证书。
强电运行技工
直接上级：强电主管
直接下属：无
岗位职责：
严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
素质要求：
基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。
自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：具有技校以上学历。
工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。
特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证，中级技术等级证书。
强电维修技工
直接上级：强电主管
直接下属：无
岗位职责：
熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
按照工程师/主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。
维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
素质要求：
基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。
自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：具有技校以上学历。
工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，2年以上强电系统维修保养的工作经历。
特殊要求：持有北京市劳动局、供电局领发的高/低压配电上岗证、操作证。
弱电主管
直接上级：电气工程师
直接下属：弱电运行技工、维修技工
岗位职责：
负责物业电话机房、报警监控、消防系统主机等弱电设备的维护和保养，确保通讯系统畅通无阻。
确保自控系统24小时正常运行，为业户创造一个安全的环境。
按照维修保养制度的规定，作好弱电设备的维修保养计划安排和组织实施工作，使物业弱电各系统始终处于良好的运行状况。
每天检查自控系统、布线系统等弱电系统的巡检记录，并对所有个系统进行巡视，发现问题立即处理。
对物业内消防系统等资源及分配情况作出完整详尽的记录。
熟悉消防主机、楼宇自控主机的性能，发生故障时应能及时处理，以最短的时间恢复正常运行，处理不了的应及时联络设备厂家解决。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
素质要求：
基本素质：工作认真负责，脚踏实地、精益求精。
自然条件：身体健康25岁以上。
文化程度：自控专业或通讯技术专业大专以上毕业或同等学历。
工作经验：5年以上大厦弱电系统维修经验，3年以上物业弱电管理工作经验。
弱电运行技工
直接上级：弱电主管
直接下属：无
岗位职责：
坚守岗位，定期巡查弱电系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
确保音响设备、电视接收及播放、消防、监控、自控、手机对讲等弱电系统的正常运行，为物业的经营活动服务。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保弱电系统的正常运行
素质要求：
基本素质：工作踏实肯干，认真负责，团结协作。
自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：具有技校通讯专业以上文凭。
工作经验：具有3年以上物业设备值班工作经验。
弱电维修技工
直接上级：弱电主管
直接下属：无
岗位职责：
严密监楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。
熟悉系统的工作原理、线路连接，一旦出现故障，马上进行抢修。在尽可能短的时间内恢复所有功能。
严格执行岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
服从工程师/主管的工作安排，依据维修保养制度的内容，按时按质按量完成弱电系统的检测维修任务。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保楼弱电系统的正常运行。
素质要求：
基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作精神。
自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：具有自控、通讯、计算机专业技校以上学历。
工作经验：具有5年以上大厦弱电维修工作经验，3年以上的弱电设备系统维修操作工作经历。
五、空水专业的岗位职责
负责空调系统、冷冻系统、通风系统的日常运行和维修保养。
空水工程师
直接上级：总工程师
直接下属：空调主管、给排水主管。
岗位职责：
确保空调采暖系统、各上下水系统的设备正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统和上下水系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。
提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师审定，并负责组织实施。
熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。
贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
负责制定空调采暖系统和上下水系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。
组织锅炉、冷水机组等设备的年检及外判维修保养工作。
提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。
协助总工程师进行工作：
计算年度开支预算
重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核
监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准
工程结束后的验收
素质要求：
基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。
自然条件：身体健康，年龄在30岁以上。
文化程度：具有大专以上学历。
外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。
工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，3年以上空调系统运行的工作经验。具有组织空调系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。
空调主管
直接上级：空水工程师
直接下属：空调技工
岗位职责：
负责物业制冷、供暖、空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调制冷系统正常运行。
保证冷冻机组和其它冷冻设备的正常运行。
按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。
设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。
要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。严格执行巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时采取措施，防止小隐患酿成大故障。
根据设备的要求和使用情况，提出对制冷空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施，使设备始终处于良好的工作状态。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
建立并管理好技术档案，做好维修保养和零配件更换记录。
管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
素质要求：
基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。
自然条件：身体健康，年龄25岁以上。
文化程度：具有中等技术专业或同等学历。
工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备的技术管理，维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。
空调运行技工
直接上级：空调主管
直接下属：无
岗位职责：
严格遵守操作程序，保证冷冻机组及其它制冷设备、空调设备的正常运行。
按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对冷冻机组和其它制冷设备、空调设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行工程部的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。
素质要求：
基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。
自然条件：身体健康，年龄在20岁至40岁以内。具有特殊技能可放宽至45岁以下。
文化程度：具有技校/高中以上学历。
工作经验：2年以上的空调系统维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的制冷维修、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
空调维修技工
4。1 熟练掌握各类空调制冷、采暖设备操作、维修保养规程。
4．2 服从工程师/主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
按照主管的安排，依据维修保养制度的内容要求，对制冷设备、空调系统进行维修保养，并达到质量要求。
4．4 维修保养操作必须严格执行工艺规范，各接口严密，安装牢固。
4．5 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
4．6 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
4．7 按要求开闭设备，不私自调整设备，改变管、线路走向。
4．8 严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调、制冷系统的正常运行。
素质要求
与空调运行技工相同。
给排水主管
直接上级：空水工程师
直接下属：给排水技工
岗位职责：
协助工程师做好给排水系统的运行管理，确保给排水系统、燃气系统的正常运行。
按照维修保养制度的规定，协助工程师做好设备系统维修保养计划的安排组织实施，使给排水系统、燃气系统处于良好的运行状况。
协助工程师做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。
协助工程师做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。
每天检查给排水系统的巡检记录、并对整个系统进行巡视，发现问题立即处理。
培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。
管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
素质要求：
基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟能能力，善于督导部属员工的工作。
自然条件：身体健康，年龄25岁以上。
文化程度：具有中等技术专业或同等学历。
工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调给排水设备的技术管理，维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的管道、制冷维修、焊接技术中级以上等级证书（任意两种）及体检合格证。
给排水技工
直接上级：给排水主管
直接下属：无
岗位职责：
严格遵守操作程序，保证给排水系统、燃气系统的正常运行。
按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统、燃气系统的正常运行。
素质要求：
基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。
自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
文化程度：具有技校/高中以上学历。
工作经验：2年以上的给排水系统维修保养的工作经历。
持有北京市劳动局颁发的管道、焊接技术中级以上等级证书及体检合格证。
水化验技工
直接上级：给排水主管
直接下属：无
岗位职责：
7．1 按照工程师/主管的安排，依据维修保养制度的要求，对中水、软化水、生活水消毒设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。
7．2 适时安排对中水、软化水、生活水消毒系统进行计划维修、保养，使设备始终处于良好的工作状态。
7．3 按要求对各中水质根据水质情况适当调整设备的运行参数，并准确记录水质及调整方法。
7．4 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。
7．5 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
7．6 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
7．7 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
7．8 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
7．9 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
7．10 严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保软化水系统的正常运行。
素质要求：
7．11 基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。
7．12 自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。
7．13 文化程度：具有技校以上学历。
7．14 工作经验：具有3年以上物业设备管理工作经验，2年以上软化水设备操作经验。具有软化水设备的运行操作和维修保养知识及一般故障的处理能力。
7．15 特殊要求：持有有关部门颁发的上岗证。
8．设备维修技工
直接上级：给排水主管
直接下属：无
岗位职责：
8．1 遵守安全操作规程，保证人身及设备安全万无一失。
8．2 协助主管做好各种机械设备、燃气系统的运行管理，确保各种机械设备及燃气系统的正常运行。服从主管的工作安排，保质保量的完成工作任务。
8．3 按照维修保养制度的规定，协助主管做好设备系统维修保养计划并组织实施，使各种机械设备始终处于良好的运行状况。
8．4 及时向主管提出各种机械设备、燃气系统所需零配件申购，保证常用材料零配件的备用量。
8．5 协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，从中总结出经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使各种机械设备的性能更加完善。
8．6 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
8．7 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。
8．8 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
素质要求：
8．9 基本素质：办事认真，踏实肯干。具有上下沟通，团结协作的精神和良好的人际关系。
8．10 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。
8．11 文化程度：具有技校以上学历。
8．12 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，5年以上机械设备维修保养的工作经历。燃气工要求2年以上的燃气系统设备操作经验。
8．13 特殊要求：燃气工应持有有关部门颁发的上岗操作证。
六、综合维修专业
负责整个物业的装饰装修、家具等的维修和保养，对整个物业进行内外装修、维修保养及更新，组织二次装修管理。
综合维修工程师
直接上级：总工程师
直接下属：综合维修技工
岗位职责：
确保内外装修的正常运行，对所属设备系统和人员全面责任，并负责组织二次装修工程管理工作。
按照维修保养制度的规定，提出对所属设备系统维修保养的计划，每月定期上报工程部审定，并负责组织实施。
设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
培训下属，督导检查下属工作。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养记录工作，善于总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
做好所需材料和零配件的采购计划，保证常用材料和零配件的备用量，提交每周/每月运行报告。
协助总工程师进行工作：
计算年度开支预算
重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核
监管承判商进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准
工程结束后的验收
素质要求：
基本素质：具有认真负责、脚踏实地、一丝不苟、精益求精的工作精神和作风。具有上下沟通能力，为人正直，人际关系融洽。
自然条件：身体健康，年龄30岁以上。
文化程度：具有中等技术专业或同等学历。
工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上煤气系统、机械设备、土木维修的技术管理、维修保养工作经历。
2．综合维修技工
直接上级：综合维修主管
直接下属：无
岗位职责：
2．1 服从主管的工作安排，保质保量完成工作任务。
2．2 按照主管的安排，依据维修检修制度的规定，对装饰装修范围内的工作进行维修检修，并达到质量要求。
2．3 工作中注意保护现场，避免污染公共区域，保持环境卫生整洁。
2．4 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
2．5 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。
2．6 严格执行职工守则和物业公司其它规章制度。
素质要求：
2．7 基本素质：办事认真、细致。
2．8 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。
2．9 文化程度：具有技校以上学历。
2．10 工作经验：具有2年以上物业设备维修工作经验，5年以上木工、油漆工或瓦工工作经历。
第三章 工程部工作管理办法
第一节 物业的前期管理
竣工验收与接管验收
1. 1 竣工验收
当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。
2 接管验收
接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。
1．3 质量记录：
《接管验收申请表》 ED-TB-0309-001
2。 接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在：
明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。
确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
3．物业接管验收的程序及条件
3．1 接管验收程序
建设单位书面提请接管单位验收；
接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；
接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；
经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
3。2 物业接管验收的条件
新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：
建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；
供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
房屋幢、户编号业经有关部门确认。
物业接管验收应检索提交的资料
3．3．1 产权资料：
a)项目批准文件；
b)用地批准文件；
c)建筑执照；
d)拆迁安置资料。
3．3．2 技术资料：
a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
b)地质勘察报告；
c)工程合同及开、竣工报告；
d)工程预决算；
e)图纸会审记录；
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
g)隐蔽工程验收签证；
h)沉降观察记录；
i)竣工验收证明书；
j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
k)新材料、新配件的鉴定合格证书；
l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；
m)砂浆、混凝土试块试压报告；
n)供水、供暖的试压报告。
验收的组织
验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带领专业人员参与，会同发展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原则进行验收。
参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须表明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。
参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准，否则一经发现将严肃处理。
质量记录
《验收提交文件目录》 ED-TB-0309-002
接管验收程序
应具备的条件：1]建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。
2]供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、
电梯、公共照明、污水处理、卫星接收、中央自动控制等
系统及其他设施能正常使用。
3]经有关部门确认。


管理处验收筹建处提交的资料：
产权资料：1]项目批准文件 2]用地批准文件 3]建筑执照 4]拆迁资料
技术资料：1]项目竣工图 2]地质勘察报告 3]工程合同，开、竣工报告
4]工程预决算书 5]图纸会审记录 6]工程设计变更通知
7]隐蔽工程验收签证人 8]沉降观察记录 9]竣工验收证明书
10]钢材水泥等主要材料质保书 11]新材料、构配件的鉴定合格书
12]物业内所有设备安装、调试、检验合格证书
13]砂浆、混凝土试块试压报告 14]管道试压报告


审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐

双方对所有设备、设施进行分段检查
管理处与筹建处制定验收计划

检验不合格，按质量问题处理、返修

跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目
合格

签署验收合格文件
（所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份）
总经理签发接管文件
物业接管验收的标准
在接管验收过程中，对工程质量，要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目：
4．1 主体结构：
4．1．1 地基基础的沉降不得超过GBJ202-83（地基与基础工程施工及验收规范）的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；
4．1．2 地下室防水工程应符合GBJ208-83（地下防水工程施工及验收规范）的规定。
4．1．3 钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GB50204-92（混凝土结构工程施工及验收规范）的规定值；
4．1．4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206-83（木结构工程施工及验收规范）中的有关规定；
4．1．5 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；
4．1．6 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的规定
外墙：
4．2．1 不得渗水。
4．2．2 保温层完好。
4．2．3 幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏。
4．2．4 符合JG102-96（玻璃幕墙工程技术规范）的有关规定。
屋面：
4．3．1各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；
4．3．2平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；
4．3．3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。
4．4 楼地面：
4．4．1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；
4．4．2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；
4．4．3 楼地面应平整牢固，接缝密合。
4．4．4 符合GB50209-95（建筑地面工程施工及验收规范）的规定。
4．5 装修：
4．5．1 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度：
4．5．2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；
4．5．3 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；
4．5．4 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；
4．5．5 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；
4．5．6油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。
4．5．7 符合JGJ73-91（建筑装饰工程工程施工及验收规范）的规定。
4．6 强电：
4．6．1 电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4．6．2 应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；
4．6．3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；
4．6．4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GB50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求；
4．6．5 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；
4．6．6可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；
4．6．7 除上述要求外，同时应符合“低压电器安装规程"的有关要求。
4．7 水、卫、消防：
4．7．1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验， 保温及防腐措施必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。
4．7．2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；
4．7．3卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；
4．7．4卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作灵活；
4．7．5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动；
4．7．6 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。
4．8 空调采暖：
4．8．1 箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；
4．8．2 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；
4．8．3 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支、吊架应牢固；
4．8．4 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；
4．8．5 经过48小时连续试运行，冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。
4．9 附属工程及其他：
4．9．1 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；
4．9．2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；
4．9．3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；
4．9．4房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象；
4．9．5 烟道、通风道应畅通，无阻塞物；
4．9．6 单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求；
4．9．7 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
以上为接管验收的一般要求，具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。5. 物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时，每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记，以免弄错。
5．1 交接双方的责任
5．1．1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
5．1．2接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
5．1．3房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
5．1．4新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
5．2 交楼流程
用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行，物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主，以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》，并举办学习班贯彻物业管理的各项规定，便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后，组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户，一般都要对房屋进行不同程度的装修，物业管理公司应对其进行管理，以保证物业的安全和其他用户的合法权益。
质量记录
《房屋及设备验收表》 ED-TB-0309-003
《遗漏、缺陷工程申报表》 ED-TB-0309-004
交楼流程图

用户前来收楼，用户应备销售部收楼通知书/ 租楼合同书



客户部
确认用户身份登记用户档案。
呈交及说明用户守则及其他资料。
会同工程部主管办理移交手续予用户。
工程部
获客务部通知后，进行移交单元之验收工作。
书面通知用户验楼。
交给用户《装修手册》。
移交表格。
财务部
收取装修押金及各项管理费用。
收取临时出入证按金成本费。
收取施工单位电话线按金及安装费用。

工程部与客务部协同完成如下工作：
会同用户检验单元内设施之状况
解释并阐明单元装修之规定，记录用户之装修特殊要求报业主批核；
查看并记录单元之水电表读数作为该单元之底数
用户填写：1]单位设备核对表
2]遗漏、缺陷工程申报表
承建商
返修
用户填写收楼表及移交登记表
移交该单元钥匙
整理所有交楼文件呈交总经理审定,然后存档
第二节 客户二次装修管理
1. 接收申请
在业户收楼入伙程序中客服助理向业户征求有无二次装修要求，并介绍有关大厦二次装修的管理规定。
客服助理陪同业户装修负责人到工程部，完成二次装修业户移交工作 (要求：物业公司办理一切二次装修手续的必须是业户装修负责人) 。
业户装修负责人必须向物业公司交付具有本企业法人签字的委托书及承诺书。
业户委托的施工单位、设计单位、监理公司必须向物业公司提交公司营业执照副本复印件（加盖公章），资质证明的原件以及公司为现场负责人出具的委托书。由物业工程部查验合格后，并复印留存相关文件在工程部，方可继续办理下一步手续。（施工单位必须具备二级以上资质）
业户装修负责人向工程部领取图纸（建筑平面、设备布置图等），并由各专业工程师向业户装修负责人、设计单位做技术交底（主要内容是不允许更改的项目及部位或特殊要求），以便业户及设计单位了解大厦结构及要求。
在装修工作开始前，业户装修负责人必须协同装修公司现场负责人、设计单位、监理单位出席物业安排之会议，以确保业户清楚以下物业公司之要求。
主要内容：
保险（人身保险、财产保险、公共责任险等）
《二次装修管理规定》的内容
工人操作守则（物业公司要求）
临时水电使用方法及要求（填写单据并报批）、
材料的运输（时间及路线）
施工时间（允许施工时间及特殊要求）
垃圾清运方法（时间及路线）
物业管理公司与客户及施工单位负责人的联系方法
提供大厦消防、空调、给排水改造指定施工单位的联系方法。
装修手册重要条款说明
装修公司应缴付一切应交付的费用（装修押金、审图费、制证费、垃圾费、水电押金、灭火器租用费等）
物业管理公司的其他要求
签署相关协议（委托书、承诺书、施工安全协议书等）
业户装修负责人在工程部领取相关装修申请表格，认真填写清楚随图纸一并交至物业公司。
设计单位根据物业公司要求做设计施工方案。（按二装手册第四部分所要求的格式）。
质量记录
《二次装修工程申请/委托书》 ED-TB-0309-201
《业户单元二次装修审批表》 ED-TB-0309-202
2. 施工单位报批进场过程
2.1 报批
2.1.1 业户向物业公司递交图纸，经工程部初审（不超过2天），如无重大问题则要求业户同时将施工方案报政府消防部门审批。图纸继续在工程部审图。
2.1.2 业户装修负责人将设计单位的设计方案送消防局报批审验。
合格——将审批意见及图纸报物业工程部审批。
未合格——更改设计方案，重新报批审验直至合格为止。
2.1.3 物业工程部将在图纸初审后7个工作日内以书面形式通知业户及设计单位此设计的审核结果。
2.1.4 消防局审批合格后，业户装修负责人将消防局的审批意见连同图纸一同交物业工程部做核实审批。业户及设计单位应根据物业的审核结果改进该设计方案直至满足物业公司要求。（物业公司审批意见最终以消防局意见为基础）.
2.2 质量记录
《临时施工用电申请表》 ED-TB-0309-315
《业户二次装修施工许可证》 ED-TB-0309-203
3. 缴费及进场手续
3.1 缴费进场手续
3.2 施工单位如需运输材料时，必须提前一日填写运输申请表并由保安部负责人签字同意。
3.3 质量记录
《二次装修隐检申请/审核表》 ED-TB-0309-204
施工管理
4.1 施工单位如需使用临电时，必须提前两日填写申请单并由物业工程电工专业负责人签字同意。
4.2 施工单位如需加班时，必须提前一日填写加班申请表并由客户服务部及保安部负责人签字同意。
4.3 施工单位如需项目施工时（如：断闸接电、户外施工等有影响其它客户及物业管理之项目）必须提前二日填写特别行为申请表。
4.4 施工单位在封顶、封墙、地面面层等施工项目时，必须提前二日填写隐蔽工程验收申请审核表。
4.5 在整个装修过程中，施工单位必须严格遵守施工操作规范及物业公司的各项规章制度。物业公司有权对此工程进行监督检查。
4.6 在物业检查过程中，如发现施工单位有违反施工操作规范及物业公司的各项规章制度时，物业有权对其下发《二次装修施工整改处罚通知单》，直至问题解决。
4.7 如施工单位在接到下发《二次装修施工整改处罚通知单》及后，未在限期内进行改正或恢复的，物业公司对其下发《二次装修停止施工通知单》，直至问题解决。
4.8 施工单位在改正、恢复后，必须报物业公司对其进行检查，合格并由施工单位交付罚金后。由检查负责人签字同意，方可恢复正常施工。
4.9 《二次装修施工整改处罚通知单》可由专业负责人上报总工程师同意后签发。
4.10 《二次装修停止施工通知单》由专业负责人上报总工程师同意后，由总经理签发。
4。11 质量记录
《二次装修施工整改/处罚通知单》 ED-TB-0309-205
《二次装修巡查表》 ED-TB-0309-206
《二次装修加班申请/审核表》 ED-TB-0309-207
《二次装修特别行为申请/审核表》 ED-TB-0309-208
5. 竣工审核
施工单位在施工彻底结束后，填写竣工审核申请表，预约验收时间一周内。（二装手册附录十）
5.1 首先由总承包商自检合格后，由本公司负责人签字。
5.2 经业户、监理公司验收合格后，由本公司负责人签署意见。
5.3 由业户组织施工单位（总包）、监理公司、物业公司对此工程进行联合验收。（特殊工程还需先请消防局验收，由物业公司根据工程实际情况确定）。
5.4 验收合格后由业户提前三日填写业户入住申请表。并由物业公司各部门签署意见。同意后可正式入住。
5.5 验收未合格由施工单位按物业公司要求进行改进后再报验，直至验收合格为止。
6. 退费：
6.1 竣工审核合格后，由物业工程部签发“验收合格通知书”。施工单位凭此通知书做退还押金申请，凭二装工程结算单办理款项缴纳及清退
6.2 物业财务部在扣除相应款项及罚金后14个工作日后无息退还85%押金，剩余15%做为质量押金，一年后若未发生影响大厦的问题则无息返还。
6.3 质量记录
《装修押金退还申请表》 ED-TB-0309-209
7. 工程结束
7.1 物业公司采取以上程序处理客户的二次装修申请，其它具体要求请参见《二次装修手册》。
7.2 质量记录
《业户入住申请表》 ED-TB-0309-210
第三节 日常运行管理
值班及交接班制度
值班人员应按规定时间提前10分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。
交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并作清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作：第四交值班记录本。
接班：必须交接接班报表上的记录，查看当天公告牌是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组或部门领导处理。接班人员接班时必须检查以下工作：
查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。
检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。
查看交接班记录中是否有上级主管及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
在下列情况时不得交班：
接班人员未到岗时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级主管或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。
交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
当发生事故正在处理时，禁止交接班，接班人员应配合当班人员工作，待事故处理完毕后方可进行交接班。
必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。
值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。
值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。
值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。
当工作需要离开岗位时，须向主管人员请示并告知去向，完毕后立即回到值班室，值班人员用餐时，必须轮换进行，在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。
值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。
须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级主管或工程师。
当发生重大意外事故时（如火灾等）要冷静处理，及时向主管及各级领导汇报。在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。
值班人员须做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
值班室内严禁吸烟。
质量记录
《外来人员登记表》 ED-TB-0309-114
《专业排班表》 ED-TB-0309-128
《变配电室交接班记录》 ED-TB-0309-301
《盈地大厦配电室运行日志（高压室）》 ED-TB-0309-302
《盈地大厦配电室运行日志（低压室）》 ED-TB-0309-303
《楼宇自控机房交接班记录表》 ED-TB-0309-401
《给排水/空调专业交接班表》 ED-TB-0309-501
《给排水专业交接班/日报表》 ED-TB-0309-505
附录1 配电室交接班制度
交接班制度是维护大厦安全用电的基本保证，值班全体人员必须严格按本制度认真执行，物业工程部将按本制度考核值班人员执行情况。
接班人员
接班人员提前10分钟作好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作；
严禁接班前饮酒，如交班人发现接班人喝酒或神志不清，有权拒绝其交接工作，物业工程部将对其严厉惩处；
接班人员应及时检查主要电气设备运行情况。如：变压器高低压开关，各种仪表是否运行正常等；
检查绝缘工具计表是否齐全，应完好无损；
按要求详细认真询问上一班运行情况及负荷情况；
检查室内外卫生是否合格；
经全面检查后严格按运行记录要求的内容逐项将检查结果清楚地填写在交接班记录上，签上接班人姓名和接班时间；
凡接班后发生的问题均由接班人负责；
交班人员
交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服；
要认真详细介绍本班系统运行状况及运行中发现的问题或设备的缺损情况；
当班发生的问题要及时处理，未处理完要讲清情况并填写在记录上。按要求可以处理而未处理的不能下岗；
交班时发生的一切故障由双方共同处理，处理完后接班人方可离开工作岗位；
在交班中遇到的紧急情况处理不了，应及时向工程部汇报。在休息日和正常班时间以外，应及时向有关部门汇报，事后应向工程部汇报。在处理故障过程中，未经领导同意不能下岗。
接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生的一切问题由交班人负责；
交班前应搞好卫生，卫生不合格不得下岗，搞好为止；
各班交接记录妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁；
对本班记录的执行情况，物业公司部将进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃处理。
附录2
弱电专业交接班制度
1．交班人应提前做好交接班准备工作
2．接班人提前十分钟到岗，与交班人交接清楚方可上岗
3．交接内容
1.运行记录
2.询问、检查设备、设施运行使用状态，故障的处理经过及尚存问题
3.检查本班仪器、工具、钥匙是否齐全
4.上级传达的通知、命令
4．在排除故障的过程中，交接人员不得下岗，有接班人协助解决，正常后方可下岗
5．发现接班人酗酒或情绪不正常时，交班人应拒绝交班
6．接班人因故未能按时到岗，交班人应继续坚守岗位，不得自行离岗并立即上报
7．接班人如有急事不能按时到岗，应提前通知有关领导，说明原因，以便安排工作
附录3
BAS机房值班制度
1．接班人员提前十分钟到岗
2．认真交接班，做好交接班记录
3．熟悉楼宇自控系统的工作原理、线路连接，出现故障及时排除
4．按时查看各个系统运行情况，做好值班记录
5．不得私自调整设备的设定值、控制参数及运行方式
6．密切配合空调、给排水等专业的设备检修工作
7．工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管
8．未经领导许可不得私自换班、替班
9．保管好工具、钥匙并作交接
10．每班应打扫值班室卫生，保持清洁
附录4
综合布线机房值班制度
1．接班人员提前十分钟到岗
2．认真交接班，做好交接班记录
3．按时按质按量完成通讯系统的检测、维修任务
4．熟悉线路走向及电话资源分布，顺利完成电话线路的改造工作
5．接到维修通知单应及时到位、工作完成后尽快回到值班地点
6．认真填写工作单，做好值班记录
7．工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管
8．未经领导许可不得私自换班、替班
9．保管好工具、钥匙并作交接
10．每班应打扫值班室卫生，保持清洁
附录5
卫星电视机房值班制度
1．接班人员提前十分钟到岗
2．认真交接班，做好交接班记录
3．监视系统运行情况，出现故障及时排除
4．认真填写值班记录
5．严禁录制、传播卫星节目
6．出现转星、加密等提示，应详细记录并上报领导
7．卫星节目出现反动、黄色节目，应及时中断信号、记录准确时间并上报领导。
8．工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管
9．未经领导许可不得私自换班、替班
10．保管好工具、钥匙并作交接
11．每班应打扫值班室卫生，保持清洁
附录6
楼宇自控执机规程
1．接班人应按规定提前十分钟到岗
2．认真交接班，做好交接班记录
3．做好设备的日常保养，按时查看各分系统运行情况，发现设备故障应及时排除
4．系统报警的处理
系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删 除报警记录。
系统出现故障报警，应及时通知相关专业处理并作记录。
系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上 报领导。
系统出现硬件报警（离线OFF LINE），应及时上报领导，同 时通知相关专业采取相应措施保障设备正常运行。
5．更改系统参数设置或改变设备运行状态，须有工程部总工签字的 书面通知
6．密切配合空调、给排水等专业的设备检修工作
7．工作时间不得无故离岗，如必需离开须有人接管
操作规程
为使各种设备性能保持稳定，设备的工作正常可靠，保证大厦的供水、供电，同时为保证员工的人身安全，特制定了各主要设备的操作规程，各级员工应严格遵守，在实际运行工作中贯彻实施。
2．1 质量记录
《工程部日常工作流程图》 ED-TB-0309-109
《物业工程部外协联系单》 ED-TB-0309-118
《正式送电申请单》 ED-TB-0309-306
附录7
倒闸操作工作规程
倒闸操作应根据工作需要或调度命令进行，倒闸操作应执行操作票制度，监护制度及复诵的规定。
倒闸操作应由两人进行。一人操作，一人监护。重要的或复杂的倒闸操作，值班人员操作时，应由值班负责人监护。
倒闸操作前，应根据操作票的顺序在模拟板上进行核对性操作。操作时， 应先核对设备名称、编号，并检查断路设备或隔离开关的原拉、合位置与操作票所写的是否相符。操作中，应认真监护、复诵。每操作完一步即应由监护人在操作项目前划“√”。
操作中发生疑问时，必须相调度员或电气负责人报告，弄清楚后在进行操作。不准擅自更改操作票。
在封闭式配电装置进行操作时，对开关设备每一项操作均应检查其位置指示装置是否正确，发现位置指示有错误或怀疑时，应立即停止操作，查明原因排除故障后方可继续操作。
操作电气设备的人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿防护工作服和绝缘靴。并根据操作任务采取相应的安全措施。
停电操作应按先分断断路器，后分断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行，送电操作的顺序与此相反，严禁带负荷拉合隔离开关。
用手动机构分合断路设备及隔离开关、用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。
带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。
下列操作项目应填入操作票内：
应分合的断路器合隔离开关；断路器小车的拉出、推入；检查断路器和隔离开关的分合位置、带电显示装置指示；验电；装设、拆除临时接地线；检查接地显示否拆除；检查负荷分配；安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。
在发生人生触电事故或电气火灾时，可不经许可先行断开有关电源，再报告有关上级和供电部门。特别重要部门应根据本单位具体情况制定现场细则。
下列各项操作可以不用操作票：
事故处理；
分合断路器的单一操作；
拉开接地刀闸或拆除全所仅用的一组接地线。
但各项操作应记入值班记录内。事故处理后应在值班记录中记录处理的详细过程。
附录8
冷水机组操作规程
开机前的准备
检查冷却水及冷冻水环路阀门，保证阀门开启、水路畅通。
查看电脑中心的故障显示屏是否有异常情况。
故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正常。
开启对应冷却塔风机。
如果水压和温度正常，先开启冷却水泵，水泵起动运转正常后，再启动冷冻泵；
冷冻、冷却水泵开启7分钟后，检查进出水压力、压差，油泵压力、压差是否正常（水进、出口压差为200～350kpa，油泵压差为80～130kpa）。
确认正常后，按下操作盘的绿色按钮，启动冷水机组。
机组启动后注意观察电流和冷冻机负载情况，并做好相关的记录。
负荷较大时，根据实际情况启动多台冷水机组。
开机后
在全系统负载没有拉下来之前，必须经常观察机组运行状态。
机组负载正常后，每2小时巡查并记录一次机组的运行数据，记录在《冷水机组运行记录表》中。
根据负载情况的大小，调整冷冻机的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳的运行状态。严格控制能耗。
停机操作
根据运行时间的要求，及时将机组关闭，随后关闭相应的冷冻、冷却水泵。
关机后半小时内不能再次起动冷冻机。
机组运行参数
机组运行电流：不大于设定值的95％。
油位：应在视镜中线以上。
排油压力：55～8Okpa 油压差：80～12OKpa
油温：47～66℃
冷凝压力：15～8Okpa 冷凝温度：小于40℃
蒸发压力：-40～-6Okpa 蒸发温度：高于5℃
冷冻水出水温度：7℃、回水温度：12℃
冷却水进水温度：小于32℃、出水温度：小于37℃
附录6-9
水泵操作规程
开泵前准备
检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；连轴器间隙是否合适；水泵注油孔是否已按规定注油；仪表、阀门是否完好等。
进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明原因进行处理。
在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上挂有“有人操作，不许合闸”标牌。
检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。
检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有要及时处理。但水泵轴的正常滴漏不含在内。当有问题一时处理不了又必须马上启泵时，情况例外。
操作流程
给水泵
开启进水阀及出水阀。
水泵控制柜的转换开关拨到“手动”。
按“启动”钮开启水泵供水，经检查无问题后按“停止”按钮，停止供水。
将控制柜上转 换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。
将控制柜上开关拨至0位即可将电源切断关闭水泵。
排水泵（潜水泵）
控制箱上转换开关拨到“手动”位置。
按“启动”钮，开启水泵排水。经检查无问题后按“停止”钮，水泵停止排水。
将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。
将控制箱上开关拨至手动即可关闭水泵。
按动停泵按钮后，严禁马上再按启泵按钮，否则会发生水击造成设备管路损坏等重大事故。因此，特别规定，停泵一分钟后才允许按启动按钮，待无异常情况后方允许离开开关柜。
机房管理制度
物业的冷冻机房、空调机房、热力站、变配电所、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的值班人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。并对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。
各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于室内明显位置。
3.1 运行人员每小时要巡视所管理机房1次，检查设备运行情况并记录相关数据。
3.2 机房属于重要部位之一，本专业人员不得私自允许他人入内，对强行入内者有权制止。
3.3 因工作需要进入机房的其他部门人员必须持有本专业工程师或总工程师的签字认可。
3.3.1 本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由总工程师或其指定人员陪同，并通知当值主管开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。
3.3.2凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由总工程师或主管工程师陪同，通知当值主管开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。
3.3.3 本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值主管处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。
3.3.4 凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值主管处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。
3.3.5 所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。应做到随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
3.4 本专业任何人员不得在值班机房会客，带入亲朋好友。
3.5 所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于机电设备房。
3.6 遇有不能解决之事，或发现故障隐患，立即报主管及专业工程师。
3.7 安全防火管理规定：
3.7.1 认真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。
3.7.2 严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。
3.7.3 配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁临时送电、停电、严禁非电气人员下达停送电指令，严禁违章维修电气设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。
3.7.4 木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。
3.7.5 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。
3.7.6 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。
3.8 机房钥匙管理制度
3.8.1 凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。
3.8.2 任何人不得私自配钥匙。
3.8.3 凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。
3.8.4 无关人员不得借用机房钥匙。
3.8.5 遗失钥匙须立即报告。
3.8.6 无人值班机房借用钥匙需登记。
3.9 配电房管理规定
3.9.1 配电房全部机电设备，由强电技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。
3.9.2 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录，不能解决的问题及时上报主管部门。
3.9.3 室内照明、通风良好，温度控制在25±3℃，相对湿度低于80%。
3.9.4 供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员决不能动。
3.9.5 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。
3.9.6 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
3.9.7 严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。
3.9.8 严格执行各种设备的安全操作规程。
3.9.9 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并按时作好记录。
操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
3.10 水泵房管理制度
水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房需制订管理规定。
3.10.1 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录。
3.10.2 解决不了的问题书面报告上级主管部门，争取早日解决。
3.10.3 水泵房内机电设备由机电人员负责，无关人员不得进入水泵房。
3.10.4 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵的选择开头位置与自动位置，操作标志都应简单明确。
3.10.5 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接处定期检查擦洗。
3.10.6 消防泵每三月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
3.10.7 水泵房卫生每周打扫一次，管道每半月清洁一次。
3.10.8 操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。
3.10.9 机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。
3.11 空调机房管理规定
3.11.1 机房属于大厦内重要部位，无人值守机房必须上锁。
3.11.2 非本专业人员不得进入机房，因工作需要确需进入的必须取得本专业工程师或总工程师的书面认可，并须在来访记录上登记签字。
3.11.3 任何人员不得私自允许无关人员入内，不得在值班室内会客，对强行入内者有权制止。
3.11.4 不得将食品及非工作物品带入机房。
3.11.5 要定期打扫机房内的卫生，随时清理检修后的杂物，保持机房内良好的环境。
3.11.6 机房内机器设备由运行工负责操作，其他人不得擅自操作，除须检查或意外紧急事故，未经专业工程师同意，不得随意打开或关闭系统中所有的电气开关及阀门，不得随意拆卸任何设备零件。
3.11.7 不得擅自改动机房线路、器材。若需改动或临时接线，要经过专业工程师批准，再由专业电工接线，严禁非电工操作。临时线路要有可靠的安全措施，进入水池内操作时必须采用符合规定的低压安全照明。
3.12 质量记录
《楼宇自控空调设备运行记录表》 ED-TB-0309-403
《卫星电视系统机房设备（月）检查表》 ED-TB-0309-404
《监控系统机房设备（月）检查表》 ED-TB-0309-405
《楼宇自控系统参数变更记录表》 ED-TB-0309-406
《冷冻机运行记录表》 ED-TB-0309-502
《空调专业巡视测温记录》 ED-TB-0309-503
《空调水泵运行记录表》 ED-TB-0309-508
《外围、设备机房检查记录》 ED-TB-0309-602
《标准楼层检查记录》 ED-TB-0309-603
《综合专业配件使用表》 ED-TB-0309-604
附录10
变配电室门卫制度
变配电室为重点设备区域，非本室工作人员禁止随便出入，本室运值人员进出必须随手关门。
外来宾客参观学习，工作，需经保卫部及上级领导批准，出示批准证明，并执行登记制度。
非工作人员进入变配电室应由工作人员陪同，禁止触摸配电设备及开关，服从现场安全指挥。
因工作需要进入变配电室进行施工作业，需经工程部批准，专业主管同意，由值班人员陪同在指定区域内工作，值班人员应对设备及施工人员安全负责。
所有非本室人员进入变配电室要填写访客登记单，详实记录进出日期、时间、事由等项目。
严禁在变配电室内喧哗打闹，禁止做一切与工作无关的活动
严禁携带食品进入变配电室。
变配电室内禁止吸烟
以上各项制度请严格遵照执行。
北京中金顺达物业管理有限公司
工程部
二零零三年十月
附录11
变（配）电所的运行管理规定
变（配）电所的运行值班人员，应熟悉电气设备产权划分及维护工作范围，掌握有关操作技术规程。
电气运行值班人员，应对所内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门；
两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间连锁的装置的完整可靠；没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故；
用电单位变（配）电所内的电气设备，经营统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或委托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并以历次试验结果对比、分析；
在变（配）电所内进行电器维修工作时，必须严格执行保证人身和设备安全的技术措施和组织措施。并应遵守根据本单位实际情况制定的现场规程和制度；
变（配）电所的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能几运行方式，掌握技术操作，值班负责人和单独值班人员应有实践工作经验得人员担任，并经领导批准；
变（配）电所的所有值班人员，一般不得少于两人。对于设备简单的和不重要的变（配）电所，可由单人值班。高压设备由单人值班时，必须具备下列条件：
室内高压设备的隔离室设有遮拦，其高度应为1.7米以上。遮拦应安装牢固，门应加锁；
室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构；
单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作；
不论高压设备是否带电，值班人员不应单独移开或越过遮拦进行工作，但在特殊情况下需要移开时，必须有监护人在场：
人体、遮拦和绝缘板与带电导体间的安全距离应不小于规定距离；
在变（配）电所进行停电检修或安装工作时，值班人员应负责完成有关安全技术措施，并向工作负责人指明停电范围，工作范围，以及带电设备所在的位置；
高压室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按值移交，一把供紧急时使用，一把专供值班员使用，另一把可借给许可单位巡视的人员和工作负责人使用，但必须登记，当日交回；
禁止用手处摸带电的设备的绝缘物和绝缘部分；
值班人员应注意，电器设停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未作好安全措施之前，不应触及设备后进入设备遮拦内；
在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开用关设备的电源，但事后必须立即报告上级，将情况详细记录在值班记录本上，有调度协议的用户应立即通知供电局调度员；
在事故发生以后，未找出原因和未进行妥善处理时，不应恢复正常运行。
变（配）电所的每台电器设备均应建立档案，并有专人管理。其内容包括：厂家说明书、设备卡片、维修记录缺陷管理、试验报告单和绝缘分析鉴定书等；
设备卡片应包括：设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点和调度编号等；
检修记录应包括：大修及小修项目、检修日期、检修负责人、验收负责人、更换部件及存在问题等；
缺陷记录应包括：缺陷内容、性质及严重性、发现时间、处理结果和日期；
设备发生事故应及时填写事故报告，其内容包括：事故简题、事故的经过和性质、处理结果、存在问题及所采取的措施等以及；报告填写人，填写日期；
检修记录及试验报告，应经主管电器负责人审核无问题后，方能存入设备档案中。
主管电器负责人每年应对主要设备进行依次绝缘分析,并写出绝缘分析鉴定报告,存入设备档案内;
变（配）电所应及时记录负荷.对于经常有值班人的变（配）电所应每小时（正点）计抄一次；无人值班的应每月计抄一次代表负荷．
附录12
电话机房管理制度
电话机房设专人管理，除有关人员，非本专业人员谢绝入内。
保持机房清洁卫生，设备、物品摆放整齐，机房内严禁吸烟。
随时检查设备的运行情况，确保电话系统正常运行，并做好保密工作。
配线架跳线处理要做到有序，同时注意美观，要详细准确做好整栋楼的配线表，大厦增减或更改电话要做好记录，并及时通知有关部门。
电话系统的功能调整时，需报总工批准后，未经批准不得随意调整。
如设备发生故障时，应及时汇报并采取补救措施，以提供可靠、
优质的服务。
严格按照用户装机单、移机单操作，各种记录准确、清晰，并及时填写配线表，依据公司规定按时提交各项报表。
整理好设备的有关文件、资料，定期做好调整记录。
附录13
弱电专业机房管理制度
1．遵守各项规章制度及《员工守则》
2．值班人员应衣着整齐、干净，配带员工证
3．严格按照设备的操作规程操作运行
4．按时维护保养、设备，对设备的调整、维修做好记录
5．发现设备故障及时排除，重大问题向领导汇报
6．严禁在机房内吸烟、饮酒、打闹，禁止阅读与本专业无关的读物
7．严禁将机房设备挪作私用
8．不允许非本专业人员进入机房，如工作需要须在来访记录上登记签字
9．无人值守机房必须上锁，机房钥匙不得随意外借
10．保持机房内消防器材完好，会正确使用消防器材
11．保持机房内卫生、整洁，按时清扫设备
巡检制度
各专业应派人对本专业的设备设施进行巡查检修。一般故障均由巡查员现场修复，较大故障由巡查员汇报后安排检修。巡查员必须按巡查表格进行逐项巡查并填写巡查表。
4.1 巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。
4.2 在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知主管，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告主管，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
4.3 巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。
4.4 巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。
4.5 每天值班人员要对全系统设备进行检查，每月要由主管会同当值对全系统设备检查一次。
4.6 对写字楼、机房等重点部位易发生跑水、停电的部位应加强定点检查。
4.7 质量记录
《巡视签到表》 ED-TB-0309-110
《电气专业巡检问题记录》 ED-TB-0309-304
《弱电竖井及设备巡视检查表》 ED-TB-0309-402
《给排水专业巡视表》 ED-TB-0309-506
《综合专业平台巡检记录》 ED-TB-0309-601
附录14
电气设备巡检制度
一．巡视
正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况或大风雷雨天应随时加强巡视检查；
雷雨天气需要巡视室外高压设备时，应穿绝缘靴，并不应接近避雷器、避雷针及其接地装置（对避雷针应保持5米以上的距离）。任何情况下，巡视人员拒高压带电部位应保持规定的安全距离。禁止越过遮拦巡视。
高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套；
巡视高低压设备时，应随时将门关好，防止小动物由门进入高低压室造成事故；
巡视线路时，不论线路是否停电，均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施；
巡视线路，如发现高压线断落地面或悬挂空中，应设法让行人远离断线处8米以外，一方面派人看守，一方面迅速进行处理。
发现设备有问题应随时做好缺陷记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格执行安全工作制度；
检查
1．检查201、202主进柜瓷部件和开关是否正常；
2．运行变压器检查声音、油位、油色有无渗漏，油温是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象；
3．负荷急剧变化，恶劣天气或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查；
4．检查高压油开关油面位置油色应正常，无渗漏油现象
5．所有瓷绝缘部分应无掉瓷、破碎、裂纹以及闪络放电痕迹和严重电晕现象；
6．观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一二次接线端子连接应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致；
巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内；
检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象；
附录15
高压设备巡视规定
运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，不可直接触摸。停电的电气设备在未装设接地线前，应视为带电设备。
值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，不得移开或越过遮拦。与带电设备应保持安全距离。
高压设备发生接地故障时，人体与接地点的安全距离：室内应大于4m；室外应大于8m，进入上述范围的人员应穿绝缘靴，手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。
雷雨时一般不宜巡视室外配电设备装置。如必须巡视，应穿绝缘靴。并不得靠近避雷器、避雷针及其接地引下线。（对避雷针应保持距离5m以上）
巡视高压设备，进入设备室时，应随时将门关好。
巡视线路时，不论线路是否停电，均应视为带电，并应沿线路上风行走。寻找接地故障时，应穿绝缘靴。
巡视线路，如发现高压线断落，应设法使行人远离断路线落地处8m以外，并派人看守，迅速处理。
在高压设备区巡视，如须操作时应劳动保护着装戴绝缘手套、绝缘帽，穿绝缘靴确保工作安全。
附录16
装修专业巡查工作制度
巡查内容：大厦所有装饰、装修工程。（主要包括：墙面、天花、地面、木饰面、石材、门及五金、楼梯扶手、楼梯踏步等）
巡查部位：步行梯、公共区域走道、电梯厅、卫生间、平台、外墙、大堂、商场、地下室、机房、淋浴间、餐厅、厨房及配套设备设施等。
巡查人员每天必须逐层、逐部位检查，将问题及时填写巡查记录，并报主管派工。如发现其他专业问题时及时上报主管协调其他专业解决。
每周做巡查记录及完成情况汇总上报主管。
每两周必须对整个大厦做彻底巡查记录及完成情况汇总并上报总工程师。
5. 工业安全
5.1 安全运行管理制度
5.1.2 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。
5.1.3 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素，并须立即上报主管、工程师或总工程师。
5.1.4 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。
5.1.5 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
5.1.6 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管(值班工程师)或总工程师应亲自到场指挥。
5.1.7 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。
5.1.8 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。
5.1.9 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。
易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。
水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。
各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向总工程师提出书面申请，经批准后方可配制。
重要机房如变配电房、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。
木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。
避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。
对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。
物业内进行电、气焊，必须取得动火证。
电梯维修保养时应遵守安全规定，若有人配合应注意联络。
5.2 高空及外墙擦洗工作
5.2.1 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。
5.2.2 遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。
5.2.3 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。
5.2.4 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。
5.2.5作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。
5.2.6 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。
5.2.7 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。
5.2.8 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。
5.2.9 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。
严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。
5.3 有毒物品的处理
5.3.1 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。
5.3.2 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。
5.3.3 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。
5.3.4 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。
5.4 密闭地方的工作
5.4.1 当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。
5.4.2 可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。但水井、沙井等可能含有可燃气体（如沼气）、可燃物（如煤矿矿井）的地方严禁采用火焰试验。
5.4.3 若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，如采用风机通风为热力管沟降温、清除有害气体。
5.4.4 工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。
5.4.5 工作照明应选用36V安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。
5.5 发生意外时的处理
5.5.1 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。
5.5.2对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。
5.5.3 当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。
5.5.4 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。
5.5.5 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。
5.5.6 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。
5.6 质量记录`
《客户货物进场申请表》 ED-TB-0309-119
《施工整改通知单》 ED-TB-0309-125
附录17
配电室安全工作管理规定
安全管理
电气工作人员必须贯彻“安全第一预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、保设备”的原则，切实保证安全生产和安全运行，安全用电。
安全生产，人人有责。用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员对规程的学习和培训工作。并应按规定的内容，定期进行检查和考试。
任何工作人员发现有违反本规程，并足以危机人身和设备时，应立即制止。对认真遵守规程，防止事故发生者，应给予表扬和奖励。对违反本规定者，应认真分析，加强教育，分别情况严肃处理。对违反本规定造成严重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。
各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告，保送供电部门用电管理单位。
发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科学，严肃认真。要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。
各用电单位除认真执行本规程外，可根据具体情况制定补充条文一并执行。
现场电气工作人员必须具备的条件
经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。
熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。
掌握紧急救护法。
在用户受送电装置上作业的工作人员必须经电力管理部门审核合格，取得电力管理部门颁发的《电工进网作业许可证》
电气作业基本安全措施
按安全管理要求电气设备的电压分类
本规程中按安全管理要求电气设备的电压分为：
高压：指电气设备对地电压在250V以上者；
低压：指电气设备对地电压在250V及以下者；
按停电类别在电气设备上工作分类
运用中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，不可触摸。停电的电气设备在为装设电线前应视为带电设备。
在运用中的高压电气设备上工作，根据所需采取的安全措施，分为三大类。
全部停电的工作，系指室内高压设备，包括架空引入线、电缆进入线及与引入线直接连接的室外高压设备全部停电、通至邻接带电设备室的门全部闭锁。
部分停电的工作，系指室内高压设备部分停电，或室内虽全部停电，而通至邻接设备室的门并未全部闭锁。线路工作系指双回线架空线一回路停电或不同电压的线路同杆架设时，其中一层线路不停电。
不停电的工作，系指下列情况：
工作本身不需要停电或不存在偶然触及导电部分的可能性；
许可在带电设备外露可导电部分上进行的工作。
在高压设备上工作，必须遵守下列各项
填写工作票或口头、电话命令；
至少应有两人在一起工作；
完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
在电气设备上工作保证安全的组织措施
工作票制度；
工作交底制度；
工作许可制度；
工作监护制度；
工作间断和工作转移制度；
工作终结和送电制度。
在电气设备上工作保证安全的技术措施
停电；
验电；
装设接地线；
悬挂标示牌和装设遮拦。
附录18
在电气设备上工作保证安全的组织措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列组织措施：
工作票制度；工作查活及交底制度；工作许可制度；工作监护制度；工作间断和转移制度；工作终结和送电制度。
工作票制度
工作票是准许在电气设备上工作的工作书面手续。在电气设备上工作，应填写工作票或按命令执行，其方式有下列三种：填写第一种工作票；填写第二种工作票；口头或电话命令。
填写第一种工作票的工作范围如下：
在高压电气设备（包括线路）上需要全部或部分停电工作；
进行其它（如二次回路等）需要将高压设备停电或做安全技术措施的工作。
填写第二种工作票的工作范围如下：
在带电设备的外壳上以及带电杆塔上的工作；
控制盘和低压配电盘（箱）、低压干线以及运行中的变压器室内的工作；
二次结线回路上无需将高压设备停电的工作；
转动中电动机的励磁回路和转子电阻回路的工作；
核相工作；
变（配）电所内进行非电气作业。
其它工作用口头或电话命令。
口头或电话命令，必须清楚正确，值班人员将发令人，负责人及工作任务详细记入操作记录薄中，并向发令人复诵核对。
以下几种工作可以不填写工作票：
事故紧急抢修工作；
线路运行人员在巡视工作中，需登杆检查；
用绝缘工具做低压测试工作。
在进行第b，c项工作时，应有人监护。
一个负责人，一个班组，在同一时间内只能执行一张工作票。
在一个电气连接部分或整个变配电室全部停电工作，有两个以上班组同时交叉工作时，按班组填写工作票，并指定总负责人。由总负责人制定安全措施。班组负责人应向总负责人要令，得到工作许可令后方可进行工作。工作完毕后班组负责人应向总负责人交令，由总负责人收回工作许可令后统一送电。
在工作过程中，需要补充工作项目，必须由工作负责人征得工作许可人的同意。如增加或改变安全措施时，应另填写工作票，将安全措施及补救项目告知全体人员。
工作票由工作负责人填好后，应由工作票签发人签发。工作负责人不得签发工作票。
工作票所列的各种工作人员及相关的安全责任。
工作票签发人：只电气负责人，生产领导人及其指派由实践经验的技术人员，其安全责任为：
工作必要性；
工作是否安全；
工作票上所填安全措施是否正确完备；
所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。
工作负责人：指带领一个或几个小组进行工作的人，主要是负责填写工作票及作为现场工作监护人，其安全责任为：
正确安全地组织工作；
结合实际进行安全思想教育；
督促、监护工作人员遵守本规程；
负责检查工作票所载安全措施是否正确完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；
工作前对工作人员交代安全事项；
工作班人员变动是否合适。
工作许可人：在变（配）电所内是当班值班人员。在线路上为值班调度员，有申请发电权人员、变电所值班员或领导指定人员担任。其安全责任为：
负责审查工作票所列安全措施是否正常完备，是否符合现场条件。
工作现场布置的安全措施是否完善；
负责检查停电设备有无突然来电的危险；
对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。
值班的安全责任为：负责审查工作的必要性和检修工期是否与批准期限相符以及工作票所列安全措施是否正确完备。
工作班成员的安全责任为：认真执行本规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督本规程和现场安全措施的实施。
工作票签发人、工作负责人，工作许可人不得互相兼任。
工作票的填写应清楚整洁，不得任意涂改。工作票执行后，保存日期不应少于三个月。
工作查活及交底制度
工作前，工作负责人应根据工作任务到现场查请电源和工作范围，以及设备编号等。并应根据查活情况，制定现场安全措施，填好工作票。
工作负责人应根据工作任务和现场情况，提出所使用的安全用具、起重工具和材料等。并指定专人检查。工作前一天，应查清所使用的材料、工具是否合格。
工作负责人应对停电范围内的周围环境、道路等情况做好调查，尤其运输较重设备时，应事先制定安全措施。
工作负责人对于工作范围内交叉跨越和平行线路，邻近线路或带电设备以及有自备发电机者，应调查清楚，并应确定装设接地线的部位及接地线组数。
现场实施安全措施后，应再次向全体工作人员指明邻近带电设备和交叉带电线路等情况。
工作许可制度
工作许可人（值班员）应负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并应完成施工现场的安全措施。
在变（配）电室内工作，工作许可人应会同工作负责人检查停电范围内以实施的安全措施。如装接接地线、遮拦，和标示牌等并指明邻近带电部位。在工作地点，应以手触试停电设备，证明检修设备确无电压后，双方在工作票上签字。
工作负责人及工作许可人，任何一方不得擅自变更安全措施及工作项目。工作许可人不应改变检修设备的运行结线方式，如需改变，须事先取得工作负责人的同意。
在变（配）电室出线电缆的另一端头的停电工作，应得到送电端的值班员或调度员的许可，并做好现场的安全措施后方可开始工作。
在线路上停电工作，工作负责人应得到值班员或调度员许可，拉开有关变（配）电所或线路隔离开关等，并做好现场安全措施后，方可开始工作。
在工作过程中，当工作许可人发现有违反安全工作规程或拆除某些安全措施时，应及时命令停止工作，并进行更正。
工作监护制度
工作监护制度是保障人身安全及操作正确的主要措施。监护人的安全技术等级应高于操作人。监护人一般由工作负责人担任。
带电作业或在带电设备附近工作时，应设专职监护人。工作人员应服从监护人的指挥。监护人不得离开现场。监护人在执行监护时，不应兼做其它工作。
监护人或专职监护人因故离开现场时，应由工作负责人事先指派了解有关安全措施的人员接替监护，使监护工作不致间断。
监护人所监护的内容：
部分停电时，应始终对所有工作人员的活动范围进行监护，使其与带电设备保持安全距离；
带电作业时，应监护所有工作人员的活动范围，不应小于与带电部位的安全距离、以及工具使用是否正确、工作位置是否安全、操作方法是否正确等；
监护人发现某些工作人员中有不正确的动作时，应及时纠正，必要时令其停止工作。
监护人可监护人数的规定：
设备（线路）全部停电，一个人所监护的人数不予限制；
在部分停电设备周围，不是全部设有可靠的遮拦以防止触电时，则一个监护人所监护的人数不应超过两人；
其它工种人员进入变（配）电室内，在部分停电的情况下工作时，一个监护人在室内最多可监护三人
工作间断和工作转移制度
工作间断时，全部人员应撤离现场，工作票仍由工作负责人保存，所有安全措施不能变动。继续工作时，工作负责人必须向全体员工重申安全措施。
在变（配）电所内连续进行一日以上工作时，工作班每日收工时，应将工作票交给值班员，填好实际收工时间，次日开始工作前，必须重新履行工作许可手续，方可开始工作。
对于连续性的工作，在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需要办理转移手续，但转移到下一个工作地点时，工作负责人应向工作人员交代停电范围、安全措施和注意事项。
工作间断时间，遇有紧急情况需要送电时，值班员应得到工作许可人的许可，并通知全体工作人员撤离现场，并完成下列措施后，方可提前送电：
拆除临时遮拦、接地线和标示牌，恢复常设遮拦和原标示牌；
对于较复杂或工作面较大的工作，必须在所有通道派专人看守，以便告诉工作人员“设备已经合闸送电，不能继续工作。”看守人在工作票未收回前，不应离开守侯地点。
检修工作结束以前，若将设备试加工作电压，可按下列规定进行：
全体人员撤离工作地点；
将该系统所有工作票收回，拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦和标示牌；
工作负责人和值班人员进行全面检查无误后，应由值班员进行试加压试验。工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。
工作终结和送电制度
全部工作完毕后，工作人员应清扫整理现场，清点工具，检查临时接地线是否拆除，被检修的短路设备、隔离开关等应做拉合试验，试验后应处于检修前的位置。（工作负责人应在工作范围内做周密检查，正确无误后，召集全体工作人员撤离工作地点，宣布工作终结后，方可办理送电手续。）
在变（配）电所内工作，工作结束后，工作负责人应会同值班员共同对设备进行检查，特别对短路设备、隔离开关的分合位置应与工作票所写相符，各项检查无误后，在工作票上填好终结时间，经双方签字后，方可宣布工作终结。
在未办理工作票终结手续前，值班员严禁检修设备合闸送电。
检修工作中如需部分设备（线路）先恢复送电时，工作票应收回。如对未完成工作需继续进行时，应重新填写工作票。
工作终结，送电前应检查的工作如下：
拆除的接地线组数与挂接组数是否相同，确认接地刀闸是否断开；
所装的临时遮拦、标示牌是否以拆除，永久安全遮拦和标示牌等安全措施是否恢复；
所有断路设备及隔离开关的分合位置是否与工作票规定的位置相符，设备上有无遗漏工具和材料；
线路工作应检查弓子线的项序及短路设备、隔离开关的分、合位置是否符合检修前的情况，交叉跨越是否符合规定；
送电后，值班员对投入运行的设备进行全面检查，正常运行后报告工作负责人，工作人员方可离开现场。
附录19
在电气设备上工作保障安全的技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列安全技术措施：停电；验电；悬挂临时接地线；悬挂标识牌和装设临时遮拦。
上述措施由值班人员执行，对于无人值班的设备和线路，可由断开电源的人执行并有专人监护。
停电工作时的注意事项：
设备停电，必须把各方面的电源断开，且各方面至少有一个明显断开点（如隔离开关等），抽出式配电装置应处于检修位置。为了防止有返送电源的可能，应将与停电设备有关的变压器和电压互感器从高低压两侧断开。对于柱上变压器应将高压熔断器的熔丝管取下。
停电操作时，应先停负荷，再拉断路器，最后拉开隔离开关。当断路器两侧均有隔离开关时，再拉开断路器后，先拉负荷侧隔离开关，最后拉电源隔离开关。严禁带负荷拉隔离开关。
断开隔离开关操作手把后必须锁住。根据需要断开断路器及隔离开关的控制回路。启动控制系统和液压控制系统应闭锁。
线路停电，应停电的范围如下：与停电工作的线路连接所有电源断路设备；与停电工作的线路交叉的线路；断开有可能返回低压电源和同杆非同一电源的断路设备；断开危及线路停电作业的并行或并架线路的断路设备。
验电工作时的注意事项：
检修的电气设备停电后，再装设接地线之前必须用验电器检验有无电压。
验电时，必须使用电压等级合适、经检验合格、试验期限有效的验电器。验电前，应先检查验电器确认其功能是否良好。验电工作，应在施工或检修设备的进出线的各项进行。
高压验电应必须带绝缘手套。500V以下设备，使用低压试电笔检验有无电压。
线路验电应逐项进行。联络用的断路设备或隔离开关检修时，应在其两侧验电。
表示设备断开的常用信号或标志，表示允许进入间隔的闭锁装置信号，以及接入的电压表指示无电压等无压信号指示，可以作为设备无电的参考，不能作为设备无电的依据。
装设接地线工作
装设接地线是将已停电的设备临时短路接地，用及保护工作人员人身安全的技术措施。装设接地线可以利用配电装置上的接地刀闸或临时接地线实施。
验电之前，应先准备好接地线，并将其接地端先接到接地网（极）的接头上。当验明设备却已无电后，应立即将检修设备三相接地并短路。
对于可能送电至停电设备的各电源点（包括线路的各支路）或停电设备可能有感应电压的，都要装设接地线。接地线应装设在工作地点视线内，使工作人员在地线保护范围内。接地线与带电部分的距离应附和安全距离的规定。
检修部分若分成几个在电气上不相连接的部位（如分端母线以隔离开关或断路器隔开），则各段应分别验电并接地。
变（配）电所全部停电时，应在各个可能来电侧的部位装设接地线。
检修母线时，应根据母线的长短和有无感应电压等实际情况确定接地线组数。检修10m及以下的母线，可以只装设一组接地线。
在室内配电装置上，接地线应装在未涂相色漆的部位。
接地线与检修设备之间不应有断路设备或熔断器。
装设接地线必须先接接地端，后接导体端。拆地线的顺序与此相反。接地线必须使用专用的线夹固定在导体上，禁止用缠绕的方法进行接地或短路。
临时接地线应使用多股软裸铜线，最小截面不应小于25mm2，每次使用前进行检查，禁止使用不符和规定的导线作接地线。
变配电室内每组接地线均应编号，并存放在固定的地点，存放位置也应编号，接地线号码与存放位置号码必须一致。拆装接地线应作好记录，交班时应交代清楚。
高压回路上工作，需要拆除全部或部分接地线后进行工作时，应得到值班员的许可，方可进行。工作完毕后立即恢复。
线路停电作业应挂接地线的地点：停电线路的出线隔离开关的线路侧及联络开关的停电侧、可能将电源返回只停电线路所有短路设备的停电侧及停电范围内的其它停电线路上。
悬挂表示牌和装设临时遮拦
在变（配）电所内的停电工作，一经合同即可送到工作地点的断路器或隔离开关的操作手把上，均应悬挂“禁止和闸，有人工作！”的表示牌。
在成套装置内装设接地线后，应在已接地线的隔离开关操作手把上悬挂“已接地！”的标示牌。
在变（配）电所外线上工作，其控制设备在变（配）电所室内的，则应在控制线路的断路设备或隔离开关的操作手把上悬挂“禁止合闸，线路有人工作！”的标示牌。
标示牌的悬挂合拆除，应按调度员的命令或工作票的规定执行。
在室内部分停电的高压设备上工作，在工作地点两旁带电间隔遮拦上和对面的带电间固定遮拦上，以及禁止通行的过道上均应悬挂“止步，高压危险！”的标示牌 。
在室外构架上工作，应在工作地点附近带电部分的横梁上，悬挂“止步，高压危险！”的标示牌 。在工作人员上、下用的铁架或梯子上，应悬挂“从此上下！”的标示牌。在附近其它可能误登的架构上，应悬挂“禁止攀登，高压危险！”的标示牌。
在工作地点装设接地线以后，应悬挂“在此工作！”的标示牌。
临时遮拦可用干燥木材，橡胶或其它坚韧绝缘材料制成，并应装设牢固。
严禁工作人员在工作中移动或拆除临时遮拦和标示牌。
小车式开关柜检修工作时，小车拉出后，在小车开关柜内放“止步，高压危险！”标示牌。
附录20
在旋转电机上工作安全措施
检修发电机、高压电动机应填写第一种工作票，低压电动机检修工作可根据口头命令进行，可不使用工作票。
发电场重要机组（锅炉、汽机、发电机）停电检修，只需第一天办理开工手续，以后每天开工时，应由工作负责人经常现场，核对安全措施。检修期间工作票始终由工作负责人保存。工作全部结束，在办理工作票结束手续。在同一机组的几个电动机上依次工作时，可填用一张工作票。
检修发电机，同期调像机必须作好下列安全措施：
断开发电机、同期调像机的断路器和隔离开关；
待发电机和同期调像机完全停止后，在操作把手按钮；机组的启动装置并车装置插座和盘车装置的操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作！”的标示牌；
若机组可从其它电源获得励磁电流，则此电源也必须断开并悬挂“禁止合闸，有人工作！”的标示牌；
调像机有启动用的电动机时，还应断开次电动机的断路器合隔离开关，并悬挂“禁止合闸，有人工作！”的标示牌；
将电压互感器从高、低压两侧断开；
经验明无电压后，在发电机合断路器间装设接地线；
检修机组的中性点与其它发电机的中性点连在一起时，则在工作前必须将检修发电机的中性点分开；
检修机组装有二氧化碳或蒸汽灭火装置时，进入风道内工作前，应采取防止灭火装置误动的必要措施；
检修机组装有可堵塞机内空气流通的自动闸板风门的，应采取措施保证使封口不能关闭，以防止窒息；
转动着的发电机同期调像机既是未加励磁，亦应认为有电压。禁止在转动着的发电机同期调像机的回路上工作，或用手触摸高压绕组。必须不停机进行紧急修理时，应先将励磁回路切断，投入自动灭磁装置，然后将定子引出线与中性点短路接地。在拆装短路接地线时，应戴绝缘手套、穿绝缘靴或站在绝缘垫上，并戴防护眼镜。
测量轴和转动着的发电机上用电源标测量转子绝缘的工作，应使用专业电刷，电刷上应装有300mm以上的绝缘柄。
在转动着的电机上调整、清扫电刷及滑环时，应有有经验的电工担任并遵守下列规定：
工作人员应扣紧袖口，发辩放在帽内，衣袋内不许金属物件，不使衣服及擦拭材料被机器挂住。
工作时站在绝缘垫上（该绝缘垫为长设固定型绝缘垫），不得同时接触两极或一级以接地部分，也不能俩人同时进行工作；
附录21
使用安全用具、工具和进行其它作业的规定
使用安全用具的规定
安全用具包裹绝缘用具和一般防护用具。
绝缘安全用具分为两种：
基本绝缘安全用具——其绝缘强度足以抵抗电气设备运行电压的安全用具。
高压设备的基本绝缘安全用具：如绝缘杆、绝缘夹钳和高压验电器等。
低压设备的基本绝缘安全用具：如绝缘手套、装有绝缘柄的工具和低压验电器等。
辅助绝缘安全用具——其绝缘强度不足以抵抗电气设备运行电压的安全用具。
高压设备的辅助绝缘安全用具：如绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫及绝缘台等。
低压设备的辅助绝缘安全用具：绝缘台、绝缘垫、绝缘靴。
一般防护工具
防护眼镜 试用与更换熔丝，操作室外设备，浇灌电缆绝缘胶和更换蓄电池液等工作；
帆布手套 试用与更换熔金属方面的工作，及浇灌电缆绝缘胶等；
安全帽 适用于高空作业，以防碰、砸伤人员头部；
安全带 适用于高空作业，防止高空摔伤；
临时接地线 将以停电设备临时短路接地，防止引误送电而造成工作人员触电；
临时安全遮拦 防止工作人员误入带电间隔和误碰带电设备；
标示牌 防止工作人员误入带电设备和误将停电设备及线路送电的措施。
使用安全用具钳应进行外观检查，使用后应妥善保管。
使用前应检查 安全用具表面有无裂纹、铅印、划痕、毛刺、孔洞、断裂等外伤及是否清洁。
安全用具使用完毕后，应存放在干燥通风的处所，并应符合下列要求：
绝缘杆应悬挂或架在支架上，不应与墙接触；
绝缘手套、绝缘靴应存放在密闭的橱内，并与其它工具仪表分别存放，绝缘靴不应代替一般雨靴使用；
绝缘垫和绝缘台应经常保持清洁、无损伤；
高压试电笔应存放在防潮的匣内，并将匣放在干燥的地方；
安全用具和防护用具不允许当作其它工具使用；
安全用具应定期进行试验，定期试验合格后应加装标志。
使用移动式（手持式）电动工具的规定
手持式电动工具的管理、使用、检查和维修应符合GB3787《手持式电动工具的管理使用检查和维护安全技术规程》的有关规定。
移动式电动工具，如电钻、电葫芦、砂轮、电刨等金属外皮应可靠的保护。
移动式电动工具的电源应用双极刀开关控制。如用插销连接时，应用带有保护线连接的插销或连接器
移动式电动工具的电源线必须采用绝缘良好的多股、铜心橡胶绝缘护套软线或铜心聚氯乙烯绝缘绝缘氯乙烯护套软线。
移动式电动工具应定期遥测绝缘电阻。对长期停用的移动式电动工具，使用前应遥测绝缘电阻。
更换电钻钻头时，必须待旋转停止后进行，操作时不应带手套，不能用手指直接清除铁屑。
使用移动式砂轮时，按除以上要求外还应带防护眼镜。
在使用电动工具时，如因故离开工作场所或暂时停止工作及遇到临时停电时，需立即切断电动工具的电源。
在金属容器内或潮湿地区工作时，应使用安全电压的电动工具，并应附加防止直接接触电击的安全措施。
附录22
安全用具的保管及使用规定
为了保障安全用具的可靠性。妥善保管的方式如下：
应存放在干燥，通风处所；
绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触；
绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其他工具，仪表分别存放；
绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用；
试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方；
所有安全用具不准代替其他工具使用；
使用安全用具时，应进行详细检查，应检查是否经实验合格，实验期有效和符合安全用具的要求。
高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，再使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。
绝缘手套及绝缘靴在低压操作中用作基本安全用具；但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。
绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。
6. 防火制度
6.1 在消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙：
6.1.1 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按钮和警铃，消防栓系统、消防接合器、喷淋系统、消防泵等。
6.1.2 一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。
6.1.3 一套各种消防设备之备件清单。
6.1.4 一套完整之排烟通风图。
6.1.5 煤气、石油气、燃油分布图及阀门开关位置图。
6.1.6 工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、传呼机号码。
6.2 在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。
6.3 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。
6.4 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
6.5 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火情熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。
6.6 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和自己的动向。
6.7 当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起：
首层
火灾的楼层
与发生火灾相邻的楼层
6.8 如发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。
6.9 发生火灾时，工程部应做好以下工作：
6.9.1 派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。
6.9.2 尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。
6.9.3 通知工程师有关情况。
6.9.4 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。
6.9.5 当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。
6.9.6 其他当值工程人员留守岗位候命戒备。
6.9.7 工程师应做好：
立即通知大厦空调主机房发生火警警报。
与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。
向消防指挥员提供技术意见。
根据情况改变以下设备的运行状态：
排烟系统
空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾那一层、上一层、上二层和下一层之空调和通风系统关掉，以防止浓烟蔓延。
升降机和扶手电梯。
干湿消防系统。
强电及后备发电/照明系统。
通知有关工程人员在工程部候命。
6.9.8 在空调主机房之员工应：
立刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。
如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关掉冷冻主机
用现有工具和灭火筒灭火。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。
6.9.9 当值工程人员应：
立刻上报不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。
与工程部保持联络及依照上级之指示行动。
当火被扑灭或确证是误报后：
将火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队员在场，须征得消防队员同意才可行动。
如喷淋系统正在洒水，应将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。
检查受影响的楼层，并拍照作好记录。
尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。
各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。
租户的二次装修应遵循《装修手册》有关规定。
附录23
变（配）电室安全防火制度
配电室（间）必须备足灭火器材，并经常进行保养；
高压配电室的门窗应严密，防止小动物入内造成短路，引起火灾；
配电室应保持清洁、干燥、通风良好，严禁吸烟、动火；
在本室施工动火必须由总工程师批准；
如需使用电热器器具，需严格遵守使用标准及安全规程，并由专人负责；
配电室周围不得存放易燃易爆物品；
发现火灾隐患，立即采取必要措施，同时迅速上报；
扑救火灾时应注意：
必须设法立即切断电源；
扑救火灾时应选用不导电灭火机，如二氧化碳、干粉、1211等。使用灭火机时人与带电导体之间应保持安全距离；
带电导线落地时，要划出一定的警戒区以防止跨步电压伤人。
附录24
空调给排水消防安全制度
严格按照各项规章制度运行设备，严格遵守消防安全管理制度。
当动用电、气焊设备工作时要符合大厦的动火规定，由施工负责人到保卫部办理动用明火许可证，由专业人员操作，穿戴好安全防护用具，动火前确定周围环境安全后方可开始工作。操作过程中应始终有专人现场看护，并配备灭火器，严禁与易燃工种同时操作。
当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器。
不准将易燃易爆物品带入机房，或将废油、废稀料到入地沟内。
严禁油料、清洁剂遗漏设备上。
机房内严禁吸烟及明火。
机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。
当火警发生时要及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，关闭所有空调系统，断掉主机及水泵电源，保护好现场及时汇报有关领导，做好详细事故记录。
因机房内潮湿，严格注意电器设备的漏电及短路现象。
每人必须掌握机房内消防水袋及灭火器的使用。
7. 安全用电制度
7.1 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全 和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。
7.2 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：
7.2.1根据工作内容和需要，填写工作票。
7.2.2 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。
7.2.3 应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。
7.3 安全技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：
7.3.1 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。
7.3.2 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
7.3.3 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
7.3.4 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。
7.4 安全组织措施
7.4.1工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
7.4.2 工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
7.4.3 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。
7.4.4 工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。
7.4.5 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
7.4.6 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。
7.5 质量记录
《临时用电申请表》 ED-TB-0309-312
《配电室倒闸操作票》 ED-TB-0309-305
《配电室工作票(一票)》 ED-TB-0309-307
《配电室第二种工作票》 ED-TB-0309-308
8. 报告制度
工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的程度。例如：同样故障的报修单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障报修；客户设备卡和设备登记卡上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。
8.1 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告运行主管：
8.1.1 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。
8.1.2 所辖设备除正常操作外的调整。
8.1.3 所辖设备发生故障或停台检修。
8.1.4零部件更新、代换、或加工修理。
8.1.5 运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。
8.1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。
8.2 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修主管：
8.2.1 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。
8.2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。
8.2.3 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。
8.2.4 维修人员请假、加班、倒休等。
8.3 各系统主管在下列情况下必须书面报告本系统工程师：
8.3.1 重点设备除正常操作外的调整。
8.3.2 变更运行方式。
8.3.3 主要设备发生故障或停台检修。
8.3.4 系统故障或正常检修。
8.3.5 零部件更新、改造、或加工修理。
8.3.6 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。
8.3.7 加班、换班、倒休、病假、事假等。
8.3.8 须与外班组或外部门、外单位联系。
8.4 工程师在下列情况下必须以书面形式报告总工程师：
8.4.1 重点设备发生故障或停台检修。
8.4.2 因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
8.4.3 应急抢修及正常检修后的维修总结。
8.4.4 系统运行方式有较大改变。
8.4.5 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
8.4.6 重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
8.4.7 系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
8.4.8 人员调度及班组重大组织结构调整。
8.4.9 所属人员请假、换班、倒休、加班等。
对外部门、外单位联系、协调。
领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
维修保养计划及工作计划的变更或调整。
每周工作小结及月度工作报告。
8.5 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
8.6 月报告的主要内容
8.6.1 人员变动情况
8.6.2 本系统各设备的运行情况。
8.6.3 保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。
8.6.4 零配件的更换及使用情况，库存情况。
8.6.5操作规程是否存在改善意见。
8.6.6 预防保养工作是否如期完成。
8.6.7 人员工作的服务态度，标准及积极性。
8.6.8 能源的使用情况。
8.6.9 特别事故。
是否有明显须改进的工程事项。
8.7 年报告应包含的内容
年报告应在整体上对一年来物业/大厦的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。
8.7.1 设备运行方案之改进
8.7.2 设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。
8.7.3 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。
8.7.4 环保节能管理计划。
8.7.5 服务态度、服务标准方面的改进。
8.8 质量记录
《工程部问题/隐患报告单》 ED-TB-0309-102
《暂停正常服务工程通知》 ED-TB-0309-103
《物业工程部日总结表》 ED-TB-0309-104
《工程部专业日报表》 ED-TB-0309-105
《工程部专业周报表》 ED-TB-0309-106
《调度中心日汇报表》 ED-TB-0309-107
《工程部工作通报单》 ED-TB-0309-117
《使用公章审批单》 ED-TB-0309-121
《物业工程部工作汇报单》 ED-TB-0309-122
《物业工程部员工周工作记录》 ED-TB-0309-123
《单元内部停电调查报告》 ED-TB-0309-311

9. 能源管理
成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究大厦的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。
物业的合理用电是节电的手段，从运行角度应从下述几方面考虑：
供配电。提高功率因数，应控制在0.9以上。
变压器。变压器在运行中，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20%。
空调、制冷系统。制冷机组应根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。空调机组在不同季节，应该合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。
照明系统。采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。
9.1 能源消耗控制程序及要求
9.1.1 能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。
9.1.2 工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。
9.1.3 能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5%。其中：
电费：占能源费用的43%
水费：占能源费用的6.5%
煤气费：占能源费用的1%
热力费：占能源费用的25%
冷冻水费：占能源费用的24%
9.2 设备节能办法简介
9.2.1 重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。
9.2.2 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。
9.2.3 了解各种能源的收费标准。
9.2.4 指派专人负责节能工作的检查、督促。
9.2.5 推广节能观念及意识和方法。
9.2.6 不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。
9.2.7 应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。
9.2.8 保温材料的维护保养。
9.2.9 空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。
照明线路的布置及调整。
灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。
升降梯/电扶梯的智能管理。
采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关；(3)时间控制开关；(4)延时控制开关。
合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%，这时它各方面的利用率最佳。
使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)
采用节能水龙头。
10. 设备技术档案管理
10.1 技术档案管理
各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。技术档案一般可分成四类：
物业施工竣工验收的整套档案资料；
设备的规范、标准、各项制度及技术标准；
设备新技术信息及资料；
职工技术考核标准及资料。
10.1.1所有工程技术资料、图纸、使用说明书、工具书、工程维修保养原始记录等均作为工程技术档案在工程部资料室归档统一保管。
10.1.2 文件、资料是大厦的重要财富，人人都要爱惜。
10.1.3 未经批准，不得将任何资料借给本公司以外人员。
10.1.4 重要的工程技术档案应保存原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。
10.1.5 档案资料借阅要严格履行借阅手续。除图书外，档案资料严禁带出大厦。重要资料只限在资料室内阅读。
10.1.6 借阅图书每次限借一本，特殊情况需得到总工程师批准。借期为一个月，到期应办理续借手续。图书不得在个人手中长期持有。
10.1.7 对档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。
10.2 设备登记卡
设备登记卡是设备管理的主要依据，每一台设备都应设立一张登记卡。为了便于查阅，可按设备系统分别装订成册。现代化设备管理的一条重要经验，就是重视对设备状况及维修保养工作情况的调查和统计，系统地、有计划地积累分析原始记录，在调查分析中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。
设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录，这些可作为设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。
设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。
10.3 用户设备档案卡
物业的每套客房可认为是为用户服务的独立设备，因此，每一独立单元需设立一张用户单元设备档案卡。这有利于掌握对用户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。
10.4 质量记录
《设备档案卡》 ED-TB-0309-113
《设备编号法则》 ED-TB-0309-129
11. 工具及材料管理
11.1 采购及使用
11.1.1常用工具、材料由工程部仓库管理人员，根据耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。对其他维修用品，由各班组根据需要报工程部审批采购。
11.1.2 采购员采购后，交仓库保管员验收并输入库登记手续。
11.1.3 班组员工需领料时，应填写领用单。完成报修后，要在工作单上填写清楚用料情况，由主管确认并对领用量和耗用量进行核销，多余材料必须退回库房。
11.1.4 对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。
11.2 工具管理
11.2.1 工程部工具分为部门级工具、专业级工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
11.2.2 部门级工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。
11.2.3 专业自用工具由主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。
11.2.4 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。
11.2.5 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。
11.2.6 部门级工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
11.2.7 借用部门级工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成部门级工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。
11.2.8 专业自用工具必须由主管进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由主管照价赔偿。
11.2.9 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。
所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程师批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。
所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论专业级工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
11.3 对讲机管理
11.3.1所有持机者，要按照“对讲机使用说明”使用，并对本机负有监护和管理责任。若有损坏或丢失，持机者负责按价赔偿。
11.3.2 任何人不得外借对讲机，若工作需要，必须经工程师批准。
11.3.3 持机者在工作时间内必须携带对讲机，并保持通讯畅通。
11.3.4所有使用对讲机者，要正确持机，爱护天线，经常保持对讲机的清洁、安全、畅通。
11.3.5 对讲机要轻拿轻放，专人负责，不得乱拆、乱放，不用时关掉电源。
11.3.6 持机者不得利用对讲机聊天，谈论与工作无关的事情。
11.3.7 持机者利用对讲机联系工作时要简明扼要，以免耽误时间，影响其他人员使用。
11.4 质量记录
《外借物品登记表》 ED-TB-0309-112
12. 技术培训
12.1 技术培训是各级员工提高自身素质，迅速提高专业技术水平的有效手段之一。物业工程部应对培训工作给予足够重视，根据需要及时安排各级员工参加各种培训课程。
12.2 外出培训
12.2.1 大厦内所安装的各种重要设备，根据运行要求及供应商建议，工程部应安排适当的员工到厂家进行培训。
12.2.2 根据运行维修需要，工程部应安排员工参加适当的专业学术会议及交流活动，并将活动中所了解到的情况向全体员工通报。
12.2.3 根据有关部门要求，组织员工参加专业岗位培训及各种操作、上岗证的考取、复核工作。
12.3 岗位培训
12.3.1 工程部根据自身运行及维修保养的要求，邀请专家对各级员工进行相关职位知识、技能的培训。
12.3.2 要求各级员工总结自己工作中的心得，言传身教，把这些宝贵经验、教训传授给每位员工。
12.4 培训要求
12.4.1 每位接到通知的员工应主动参加培训学习，不得无故缺席，按要求填写培训记录。
12.4.2 培训中仔细听课，认真记录，积极参与讨论，尽力提高自身的知识水平。
12.4.3 加强与授课人的交流，请教平时工作中遇到问题，努力将培训内容应用到实际工作中。
12.5 质量记录
《培训登记表》 ED-TB-0309-115
13. 外包工程管理
13.1 物业管理处工程招投标程序
日常的保养/维修服务，可通过分包形式将该等工作分包与有关的承包商，以避免成立庞大的维修队伍，节省不必要的维修开支。物业公司可通过招标程序选择最合适及最符合经济效益的承包商提供维修/保养服务。
招 标 邀 请 书
被邀请施工单位呈报：1]企业资质复印件 2]企业营业执照复印件 3]企业已建和在建工程简介和施工照片、质量评定资料
资 格 预 审
通过
施工单位领招标文件之〈投标须知〉察看施工现场
投标
交投标保证金。递交投标文件，包括：1]工程报价
2]施工组织措施 3]优惠条件 4]法人委托书
评 标、定 标
通知中标单位。
中标单位交履约保证金。
双方代表签署合同文件
13.2 招标邀请书
物业名称：________________ 物业地址：________________
联络人仕：________电话号码：_________
公司负责人姓名：__________
本公司乃上述物业之经理人，诚意邀请贵公司对上述工程进行投标，必须根据以下指示完成及交回此份标书。
工程内容：
13.3 投标条款
13.3.1 投标商须把这份标书填妥后签署，加盖商号印章并加影印一份，然后密封，封面须注明工程标题。
13.3.2 连同有关此项工程之图则及附件，一并于 年 月 日上午/下午 时前交回。请将标书交回置于物业管理处之标书回收处。如标书逾期交回或错投概不受理并作弃权论。
13.3.3 不得对此份标书进行任何更改。
13.3.4 投标商如不预算投标，必须于发标日期之后三天内通知本公司并退回标书及图则。
13.3.5 报价表内价格及总金额均以人民币为计算单位，总金额应已包括各项应缴之税金与一切有关之手续费。
13.3.6在送交投标书后，如本公司覆核标书内各项金额与总金额有计算错误时，本公司有权决定该标书之最后标价，而投标商不能提出任何修改要求。
13.3.7 投标商在送交标书后，其标书总金额将会在60天内维持不变，投标商不得以任何理由在该期间以书面通知增加其投标金额。
13.3.8 投标商必须自行检查投标文件之页数及图则，如有错漏，请即通知本公司补回，否则后果本公司概不负责。
13.3.9 投标商有责任于投标前自行到施工现场进行探察，覆核图则尺寸及工程数量，评估及预计一切材料废物出入，运输问题及限制等，并将其计算在标价内，任何特殊的施工情况或限制，将被视作已被考虑及已包括在标书总价内。
如未有填报价钱之项目将被视作为已包括在总金额内。
投标商需自行斟酌其报价已概括“合同条款”、“通用规则”及工料涨价所牵涉之价格调整。
投标者须于“工程内容及指定规格”及“标书表格”内填报所有单价和总数并须遵照“投标条款”、“合同条款”及“通用规则”内之有关条款，否则该份标书将不会被采纳。
投标商一般于截标日起计 天内，将会接到投标结果。
如果对上述标书有任何问题，请即致电 先生，电话号码_________查询。

13.4 标书表格
本人/本公司经检视上述工程之施工场地、有关图则、合约条款及所述规格后，现对以上工程报价人民币：_________________
签名： 中文正楷：______________
公司职位： _______________________________
公司名称：________________________________
公司名称及印章： __________________________
公司注册地址： ___________________________
见证人签名： 中文正楷：______________
见证人地址：_________________________________
营业登记证号码： 日期：_____________
如投标商属合伙人性质或非注册公司之东主，所有公司合伙人之姓名及地址必须填报在以下部分内：
合伙人姓名住宅地址
1．
2．
3．
4．
5．
6．
13.5 通用规则
13.5.1 固定总额合约
此份合约须遵守“工程内容及指定规格”、“合约条款”及“投标条款”内所订之内容以“总额计算”来完成各项工程。若由于物料涨价、工人转职、汇率变动及忽视施工场地环境因数等，而引致工程费用上升，本公司将不会再作任何改动或补偿，除非此份标书内另有订明，否则承包商一旦开工后该份合约所订之一切将不会有任何宽限处理。
13.5.2 规格
承包商于开工/订料前先提交物料样版/制配详图等以使本公司批准后方可进行。
13.5.3 保险
承包商，其工人或代理人于进行此项合约上之工程时因疏忽遗漏或遗约事项而引致该物业之雇主/管理公司/业主等被要求作出赔偿，费用负担，修理毁坏，责任承担，补偿损失或法律诉讼等，一切皆由承包商负责。
承包商必须在施工前购买有效之:
1）其属下雇员之劳工保险;
2）以单一意外事件计算并不受次数限制，最高赔偿额￥3,500,000元及垫底费不低于￥1,000,000元的第三者意外伤亡保险。直至工程完毕。
13.5.4 清洁/执补
承包商必须每天清理及搬走施工现场垃圾杂物直至完工并得到业主/管理公司代表满意接受为准，否则业主/管理公司有权另聘清洁公司执行，一切费用将在工程合约内扣除。承包商必须将受工程影响之场地及设施进行执补工作直至雇主满意。
13.5.5 安全措施
承包商须在施工前准备一切预防措施以保障有关人身安全及物业不被损坏。
13.5.6 与物业使用者之配合/噪音污染限制
承包商若需进入室内进行工程时，事先必须与物业使用者联络及给予足够时间通告以便共同配合，并且采取一切措施以防止任何环境污染。
13.6 合同条款
13.6.1 承包商在签约后，必须根据合约文件之条文依照图则去完成所做工程直至本公司负责人满意为止，否则本公司有权雇用其他商号去完成未完之工作，一切有关费用会由原来承包商所得之工程金额中扣除。
13.6.2 施工日期：开工日期 ，完工日期 ；施工期大约___天。逾期每天罚款人民币 元。
13.6.3 所有材料及工艺措施亦须同时符合国家及本市所有有关法规及工程规范，及本投标书内容条款。
13.6.4 如果工程进行期间影响到物业内其他用户正常使用，包括施工时产生危险及因施工引起之噪音，尘埃及影响物业空调系统等等，则承包商须负责把该部份工序在适当时间内进行，并切实遵守管理处所订之装修守则及所作出之安排。当进行烧焊工序时，必须小心火患及放置手提减火器具。另须适当保护大厦玻璃幕墙，若有损坏承包商须负责有关赔偿。
13.6.5 若因工程需要及赶工，本公司有权要求承包商于施工期间内之任何时间施工（包括通宵进行），其一切所须之手续及费用已包括在本报表内。
13.6.6 各工作项目之单价必须填报，以作为日后如有加减数量时计算依据。
13.6.7 注：所有加改工程进行前，必须征得本公司工程人员书面同意，方行作实。
13.6.8 工程完成后，承包商需自备各类仪器在本公司工程师/监察监督下，负责测试有关电气和机械装置，并填报测试纪录交本公司存案，如发现承包商有不符合本公司规格之各项电器和机械用料及施工，本公司有权要求承包商依照规格改妥，否则，承包商会被扣减不少于人民币______元。
13.6.9 承包商于完工日前，必须将所有本公司认为仍未完成的欠佳及损毁修补妥当，及后于发出“完工证明书”12个月内，承包商须负责全面性保养各项有关工程，若有任何装置因偷工或材料欠佳而损毁，均须由承判商负责免费修补妥当。
工程完成后14天内，承包商必须绘画一份详尽之竣工修正图包括天花灯位，插座位，管线和机械设备排列图交予本公司存档。
工程保险：总承包商须负责为工程施工期内，购买工程各项保险，其中包括全意外保险，劳工保险及第三者保险等。
13.7 质量记录
《工程部外包工程验收单》 ED-TB-0309-101
销售部通知用户或其代表前来
管理处收楼，并缴付有关费用
项目
所在部门
1．交付各种保险单据复印件
物业工程部
2．交付装修各项押金（即装修押金、临时水电押金、施工出入证押金、灭火器租用押金）
物业财务部
3．交付审图费、垃圾清运费
物业财务部
4．签署施工消防安全协议书
物业保安部
5．交付施工人员证件复印件及照片办理出入证
物业保安部
6． 办理施工许可证
物业保安部
第四节 维修保养管理
维修分类及定义
设备维修的定义
设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理，计划外的故障修理和事故修理。
从不同的角度出发，维修可有不同的分类方法，最常用的是按照维修的目的与时机，分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
预防性维修（PM, Preventive Maintenance)
是指通过对设备的检查、检测，发现故障征兆，为防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修（即定时翻修）等。这些活动是在故障发生前预先对设备（或其机件）进行的，目的是为消除故障隐患，防患于未然。这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成，或导致较大经济损失的情况。预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
定时拆修（RW, Rewrk at Fixed Interval）
是指设备使用到规定的时间予以拆修，使其恢复到规定的状态。例：水泵定期拆修，接触器拆修等。
定时报废（DS, Discard at Sme Interval）
是指设备使用到规定的时间予以废弃。定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。工作的结果或者是设备更换零部件，或者是报废。例：空气开关，继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修（HT, Hard Time Maintenance）。定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系，设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
预知维修(Predictive maintenance)
是指经过一定的时间间隔后，将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用，也可以是设备零部件的更换或者报废。例：运行记录，巡检工作及记录，水泵运行检查，听噪音、摸温度。
隐患检测（IHF, Inspectin fr Hidden Failure )
是指在某一具体的时间间隔内，为发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障（称之为隐蔽功能故障）所进行的检测工作，也称之为隐蔽功能检测或使用检查。例：跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。
修复性维修（CM, Crrective Maintenance）
是指设备（或其机件）发生故障后，使其恢复到规定状态所进行的维修活动，也称排除故障维修或修理。修复性维修包括：故障定位、故障隔离，分解、更换、再装、调校、检验，以及修复损坏件等。
改进性维修（IM, Imprvement Maintenance）
是利用在完成设备维修任务的同时，对设备进行改进或改装，以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平的维修。例：阀门安装位置不好，换阀时改变安装位置，使其便于操作、维修。
预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的，因而也可称之为计划维修（scheduled maintenance)。 修复性维修因其内容和时机带有随机性，不能在事前做出确切安排，因而也可叫做非计划维修（unscheduled maintenance）。
从修理内容和要求以及工作量大小出发，维修可划分为：大修、项修、小修和定期检查试验、定期精度调整等。
大修
设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。大修时，对设备的全部或大部分解体检查，修复基础件，更换或修复全部不合用的零件；修复、调整电气系统；修复设备的附件以及翻新外观等，从而达到全面消除修前存在的缺陷，恢复设备规定的精度和性能。
项修（中修）
项目修理是根据设备的结构特点而存在的，对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备，按实际需要进行的针对性修理，恢复所修部分性能。
对经营中的重要设备采用项修，容易解决计划维修与经营的矛盾，可利用间隙时间(节、假日)，从而保证设备的正常进行。
小修
小修是维持性修理，不对设备进行较全面的检查、清洗和调整，只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件，以保证设备正常工作能力。
定期维护或定期检查
该项工作通常列入计划修理来进行，做到及时掌握设备的技术状态，发现和清除设备隐患以及较小故障，以减少突发故障的发生。针对性地提出相邻近的计划修理内容，做好维修前准备工作或据此调整修理计划。
对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。通过试验可及时发现，消除隐患或安排修理。
定期精度检查
对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整，使其达到或接近规定的精度标准，保证其精度稳定以满足加工要求。通常该项检查的周期为1-2年，并应安排在气温变化较小的季节进行。
报修及投诉处理
业户报修及投诉渠道
一般地讲，有关设备方面的投诉应向客户服务部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部，或是将电话打到销售部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的，业户可以向客户服务部提出，也可以向工程部、总经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客户服务部，由客户服务部发出维修单到工程部，并记录备案；接收者认为必要时可将情况向总经理报告。要坚决防止推托现象，这是服务质量低劣的表现。
工程部当班员工在接到故障投诉后应该在15分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向领导汇报，由领导判断并组织力量排除。在现实中，许多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。
业户报修制度
设备的日常报修及业户报修是工程部进行维修工作的依据。
2.2.1 《工程维修单》由客户服务部负责填写，包括申请业户名称、申请人、工作地点、联系电话及工作内容等。
2.2.2 《工程维修单》一式四联，第一联为工程部，第二联为财务部，第三联为客户服务部，第四联为业户。前台人员应随时将填写好的《工程维修单》4联一并交到工程部值班室，由值班工程师签收。
2.2.3 值班工程师在接到《工程维修单》后，根据维修内容、轻重缓急和工种不同分配给相应专业班组。
按如下顺序分列优先安排：
人身安全、消防安全。
与客户有关。
设备故障影响到客人。
一般维修。
正常计划维修保养。
2.2.4 各专业班组在接到报修单后，根据报修内容和重要性，核实耗用材料和预计工时（工时费RMB10元起，RMB10元/工时，15分钟内免收工时费），准备相应工具、材料到达维修地点，现场由业户进行确认收费金额后进行维修；业户如对收费金额提出异议，在解释无效的情况下，应将《工程维修单》转客户服务部与业户作进一步协商。
2.2.5 检修技工在维修完工后，由业户填写满意程度，请业户签字认可后给业户留存一联，其余带回交给专业主管。各专业主管核实后交至值班工程师。
2.2.6值班工程师将《工程维修单》中工程部一联留档，其余返至客户服务部前台接待。
2.2.7 值班工程师要经常检查或抽查工作单的执行情况。
2.2.8 工程部在核销维修单时，如发现缺漏时，工程部要追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知客户服务部预计完成时间。当情况复杂时，报请总经理协调解决。
2.2.9 工程部每周、每月汇总一次，并将完成、未完成情况及有偿维修收费费用（每月统计）进行汇总，并转交客服部复核。
在发生使用部门对工程部的投诉时，可以报修单为依据。
工程部一般情况不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补《工程维修单》。
所有正常的维修保养计划，应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。
工程部各专业自检出的问题由各专业工程师自行填写《工程维修单》。
如有特殊原因需签免费用，需总经理签字批准。
客户服务部每日15：00前发出的《工程维修单》，工程部应于每日17：30前将维修情况反馈至客户服务部；每日15：00之后发出的《工程维修单》工程部应于次日11：00将维修情况反馈至客户服务部。
备注：夜间报修：工程部安排一名主管和若干技工负责夜间紧急值班。在接到报修电话后，对一般故障，要及时修理，对一时难以修复的，应在值班日记上记录报修时间及修理内容，第二天由值班工程师安排班组检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向值班经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。
进户维修服务规范
业户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄不好会引起业户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。
进户工作的规范要求：
一般情况下应先预约，说清楚进户工作内容，得到业户的同意。除非遇到紧急情况，不能在未得到业户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，发现业户已全部外出；应通过门缝留下维修到访通知。
到达业户门口应轻轻敲门，得到业户同意后方能进入业户区域。
如进入电脑机房等十分整洁的房间，员工应在进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拿在手中应高于地面一定距离。
到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。提醒邻近桌面物品的清理由业户自行负责，维修人员提供白单子保护桌面。
工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音，实在无法避免时应事先向业户说明。
如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔挂画）可以配备吸尘器，一边钻孔，一边吸去尘土；或提前通知清洁人员到场配合，更能体现优质服务。
工作结束，收拾好工具，应向业户介绍维修保养情况，并告诉业户正确使用设备的注意事项，并请客户签字验收。如例行检查应告诉用户具体情况或有什么问题，需要怎么办及应注意事项等。
离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。
整个工作期间不得收受业户送的物品，也不应借用业户的工具、抹布等。
处理复杂故障
所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题，包括：
设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，此时应该下大力气认真修复，使业户满意。
设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量问题，此时应向业户说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂商联系，解决问题。
设备运转正常，达到了设计标准却达不到业户的要求，此情况最难处理。遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如“没有办法”，“就是这样”等等。
2.5 质量记录
《工作通知单》 ED-TB-0309-130

紧急应变措施
设备故障处理
物业如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客户服务部及总经理。工程部负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。
总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
找出原因后，总工程师和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行，汇报总经理。
主管工程师写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。
如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见，报总工程师审批后给予处罚，并通知人事部备案；如果情况较严重，需要辞退者，需报人事部和总经理批准。
运行事故分析
不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和事故责任原因，吸取教训，记录在案，并汇报总工程师。
设备因非正常原因，造成物业停电、停汽、停水、停冷、停暖、停煤气、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业，造成恶劣影响的均属重大事故，应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚，肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前，决不放过。事故处理结果应上报总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人，应追究行政和经济、直至刑事责任。
当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇定，迅速通知有关部门和领导，严守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。
水浸之处理程序：
如发现大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。
采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。包括：
将电梯升高离开受浸之范围；
关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；
在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层；
用布、沙包或其他材料塞住漏洞；
疏通排水地漏、排水渠；
开启排水泵；
用吸水机吸水；
其他一切经济有效的措施。
设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:
如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
如洪水来自大厦外，应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。
如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
水源中断后应修复受损的设施，尽快回复大厦的正常使用。
如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。
如有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在大厦各主要出入口设置告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措施:
大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。
大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，如水势太大，地漏无法及时疏通时，则可将水从走火梯排到街外。
如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在漏水处摆放桶接水，同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。
在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放出，然后才可以对喷淋头进行操作。
燃气泄漏的处理程序：
保持冷静。
尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。
在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，开闭电筒、使用无线电对讲机以及开关任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。
将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。
打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。
电梯故障困人的处理程序：
员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦保安监控中心，并记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。
监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。
监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。
通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设法采取措施解决，直到电梯技工到场。
如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。
监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯，恢复正常运作的时间。
停电的处理程序：
由工程部尽快采取措施恢复供电。
使用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。
如未预知的情况下大厦突然发生停电，通知客户服务部尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混水摸鱼。
如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知客户服务部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，请客户做好准备。
如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。
客户服务部应立即通知客户有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭大门。
火警之处理程序：
第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知客户服务部，由客户服务部知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。
接报后应马上通知以下人员：
消防控制中心。
当值保安主任。
物业总经理
工程部总工程师
如获得总工程师给予的指示后，通知消防局。
工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定，因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。
由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。
如火势扩大，大厦员工要各司其职，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序，指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅，并提防坏人“趁火打劫"。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层，只留消防电梯由消防中心控制。
如已通知消防局，则客户服务部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工作提供可能的协助。
如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。
火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
消防应急方案
目的：本方案制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。
本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。
当火灾发生时，全体员工要保持清醒、冷静，安排指导人员有秩序的疏散，尽到本岗位应尽的职责与义务。
消防中控室职责
消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程部迅速开启相关消防设备。
在中控室手动操作大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。
电话通知总配电室，要求在保证大厦供电（尤其是应急供电系统）的同时切除空调系统的供电。
打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。
迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。
为消防队员准备好消防电梯的钥匙。
负责维护中控室及周边地带。
工程部职责
当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。
总工程师和弱电主管迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。
工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普通电话。
总工程师负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。
弱电主管负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相关风机等设备的运行状态。
强电主管带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停送电操作，确定空调电源切除，并按照总工程师命令组织所有各层地下室人员撤离。
强电维修技工带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程师或总工程师的命令，执行有关停送电操作，监视相应防火门、防火卷帘门的正确工作，并按照总工程师命令组织相关人员撤离。
强电运行技工带领一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥人员命令组织撤离，撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。
弱电主管带领程控交换机机务人员到达总机机房，负责保证电话系统畅通，根据消防中心指示组织人员撤离。
给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作，保证所有水箱供水，尽量保证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转，并与消防中心保持联系，根据消防中心指示组织人员撤离，撤离前将各水泵转入自动，尽可能保证自动工作有效。
给排水水专业运行主管带领水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取得联系，听从消防中心指挥。
给排水专业维修主管负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。
空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀，火灾相关区域的排烟风机、正压送风机的正确工作，组织相关人员撤离，并与消防中心保持联系。（风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本大厦实际情况安排）
关于通讯
在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火无关的事情不得占用通讯及信道。
在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。
使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即放开发射按钮。
使用消防专用电话时请注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则其他人无法与消防中心通话。
目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线，插入普通电话后即可为内线电话，可直接拨叫消防中心（内线xxxx）。如要证实本机号码，请拨叫总机询问（拨叫xx）。
地震的应急措施
当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。
在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险，直至地震暂告一段落。
当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电，保证人员撤离大厦时的照明。
在有关领导的组织下，各级员工协助大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全地点，撤离过程中切记不要使用电梯。
雷暴及飓风的紧急处理
当雷暴及飓风来临前，应注意收听天气预报，密切注意其动向。各级员工应做好防风、防雨的准备工作，检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置，确保它们有效畅通。
固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品，如花盆、灯罩、指示牌等，加固树木、门窗玻璃等物品。
应准备好各种工具以备使用，如防水手电筒，雨衣雨鞋、潜水泵等。
通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来，请他们协助管理好自己区域内的物品，避免损失。
当雷暴及飓风来临时，各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感部位的巡视，如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位，一旦发现异常立即处理，确保物业内不进水、不漏风、不跑电。
雷暴及飓风结束后，应即时进行检查及填报损毁报告，以便安排保险赔偿事宜。
设备保养制度的组织实施
维修保养组织流程
工程部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统一安排，形成整个大厦的设备维修保养计划。
各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。
维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。
维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。
专业工程师要检查维修保养结果，总工程师亦应抽查。
在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
一般情况下不得拖延维修保养的时间。
由专业工程师跟进维修保养的落实情况，根据完成情况对保养计划进行消项处理。
预防性维护保养
所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。
保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由系统工程师建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责，并提交总工程师审阅；保养检修及更换零配件之记录由主管负责，并提交系统工程师及总工程师审阅。
进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理部，由管理部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。
紧急维修
必须进行紧急维修时，须立即通知总工程师，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。
如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。
如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。
紧急维修结束后，须由主管填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程师报告，并提交总工程师审阅。此报告由工程师存入设备维修档案，备查。
人员调配
正常情况下，各班组按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。
总工程师有权根据工作情况，临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。
当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。
设备的更新及系统改造
出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性，待批准后方可进行。
由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
4.6. 质量记录
《保养通知单》 ED-TB-0309-127
设备保养计划的编制
设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设备的安装和技术改造等；按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表，以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。
年度修理计划
它是设备维修工作的大纲，是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。
季度修理计划
它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。
月份修理计划
它是季度计划的分解，在月份修理计划中，应列出应修项目的具体开工、竣工日期，对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理利用维修资源。
在编制修理计划时，应注意采取多方面的措施，尽量减少停机损失，如充分利用节假日，采用工艺迂回、替代等；同型号设备尽可能安排同时或连续修理，这对修前准备有利；考虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等；注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。
质量记录
《电梯定期保养记录表》 ED-TB-0309-313
影响正常营业的施工及设备保养工作的进行
对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报总经理审批。
对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同保安部制定维修计划，报总经理审批后统一实施。
经总经理审批后的维修计划，实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由物业部发通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。
停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业工程师和主管应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。
维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。
设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。
质量记录
《工程任务单》 ED-TB-0309-126
设备保养计划的变更、检查与考核
保养计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。申请调整修改时，可考虑以下情况：
设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。
设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停修时间。
设备已达到计划投修期，但修前准备不足，会导致修理不能按原计划如期开工和完工，此时可酌情推迟修理时间。
在计划执行过程中，要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外，年中还应进行半年计划执行情况小结，分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作，对不合格者要安排计划，及时加以返修。
主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
质量记录
《专业维保工单统计表》 ED-TB-0309-111
《计划检修（暂停服务）通知》 ED-TB-0309-120
《维保项目通知单》 ED-TB-0309-124
《垂直电梯设备检查表》 ED-TB-0309-314
《空调设备维保历史记录表》 ED-TB-0309-504
《消防设备月检查记录表》 ED-TB-0309-507
年度维修计划
年度维修计划应按各专业制定，将须维修的项目列出，明确指出维修进行的时间。
计划应以周为单位进行设定，按周考核各项目的完成情况。
制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误，同时要考虑到法定假期等情况，预先作出合理的检修安排。
质量记录
《维修通知单》 ED-TB-0309-108
《保养工作单》 ED-TB-0309-131
《暂停正常服务工程通知》 ED-TB-0309-132
《维修工作计划表》 ED-TB-0309-116
《强电设备缺陷记录单》 ED-TB-0309-309
《工程部强电检修记录》 ED-TB-0309-310